Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Hauskauf?
Plane für einen Hauskauf in Deutschland die Kaufnebenkosten plus möglichst 20 % des Kaufpreises aus eigenen Mitteln ein. Die 20 % sind keine gesetzliche Pflicht. Entscheidend ist, wie viel Kredit du zuverlässig tragen kannst und ob nach dem Kauf Geld für Reparaturen und Alltag übrig bleibt.
Welche Mittel stehen für den Kauf tatsächlich bereit?
Die Tabelle lässt sich seitlich verschieben.
| Mittel | Vor dem Einsatz klären | Typischer Fehler |
|---|---|---|
| Guthaben | Verfügbarkeit zum Zahlungstermin | Notreserve vollständig aufbrauchen |
| Wertpapiere | Verkaufserlös nach Kosten und möglichen Steuern | Heutigen Kurs als sicheren Erlös behandeln |
| Schenkung oder Familienmittel | Bedingungen und Nachweis | Eine Rückzahlungspflicht übersehen |
| Förder- oder Privatdarlehen | Zusätzliche Raten und Bankbewertung | Geliehenes Geld als schuldenfreies Kapital zählen |
Die Rechnung in drei Schritten
Ermittle zuerst die Kaufnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls Maklerprovision. Lege dann den Eigenkapitalanteil am Kaufpreis fest; 20 % sind eine solide Orientierung. Halte schließlich Geld für Umzug, erste Arbeiten und unerwartete Ausgaben zurück. Eigenkapitalbedarf = Kaufnebenkosten + Eigenkapitalanteil am Kaufpreis. Benötigte Ersparnisse = Eigenkapitalbedarf + Reserve.
Das Darlehen ist der Kaufpreis abzüglich des Eigenkapitalanteils am Kaufpreis; selbst bezahlte Nebenkosten gehören nicht nochmals in die Darlehenssumme.
Beispiel: Haus für 360.000 € in Nordrhein-Westfalen
Wir rechnen mit 6,5 % Grunderwerbsteuer in NRW, pauschal 2 % für Notar und Grundbuch sowie einem angenommenen Käuferanteil von 3,57 % Maklerprovision. Tatsächliche Gebühren und vereinbarte Provision können abweichen. Bei 20 % Eigenkapital für den Kaufpreis und 15.000 € zurückgehaltener Reserve sind vor dem Kauf 130.452 € Ersparnisse nötig. Das Darlehen beträgt 288.000 €.
Bei nur beispielhaft angenommenen 3,5 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung wäre die anfängliche Monatsrate 1.320 €. Dazu kommen Energie, Versicherung, Grundsteuer und Instandhaltung. Ohne Makler wären die Kaufnebenkosten in dieser Rechnung 12.852 € niedriger.
Was zählt als Eigenkapital?
Geld auf Giro-, Tages- oder Festgeldkonten ist am einfachsten einsetzbar. Auszahlbares Bausparguthaben, verkaufte Wertpapiere oder eine verbindlich zugesagte Schenkung können dazukommen. Rechne nur mit Beträgen, die rechtzeitig verfügbar sind. Ein möglicher Verkaufserlös oder eine erhoffte Erbschaft ist noch kein verfügbares Eigenkapital. Wenig Eigenkapital kann die Finanzierung erschweren und verteuern; bei frühem Verkauf kann eine Restschuld bleiben.
Reichen 10 % Eigenkapital?
Das kann im Einzelfall funktionieren. Kläre zuerst, ob sich die 10 % auf den Kaufpreis zusätzlich zu den Nebenkosten beziehen. Sonst finanzierst du möglicherweise fast den gesamten Kaufpreis. Vergleiche Angebote mit verschiedenen Eigenkapitalbeträgen und prüfe die Monatsrate auch bei höheren Anschlusszinsen. Die Verbraucherzentrale nennt 20 bis 30 % des Kaufpreises zuzüglich Kaufnebenkosten als grundsätzlichen Richtwert, keine gesetzliche Mindestquote.
Wie starte ich mit meinem eigenen Budget?
Trage Kaufpreis, Bundesland, Makleranteil, vorhandene Ersparnisse und gewünschte Reserve in deine Planung ein. Prüfe, wie viel Kapital für den Kauf wirklich einsetzbar ist und welche Darlehenssumme bleibt. Im Kaufbudget-Rechner kannst du Eigenkapital, Nebenkosten und Monatsbudget vergleichen; berücksichtige danach die verbleibende Reserve und laufende Hauskosten separat. Die Zahlen hier sind ein Rechenbeispiel, kein Finanzierungsangebot.
Eigenkapital im Beispiel
Hauskauf in NRW für 360.000 €. Notar und Grundbuch sind zusammen mit 2 % pauschal angesetzt, der Käuferanteil am Makler mit 3,57 %. Die tatsächlichen Kosten können abweichen.
| Posten | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 360.000 € × 6,5 % | 23.400 € |
| Notar und Grundbuch | 360.000 € × 2 % | 7.200 € |
| Makler, Käuferanteil | 360.000 € × 3,57 % | 12.852 € |
| Kaufnebenkosten | Summe der Nebenkosten | 43.452 € |
| Eigenkapital für den Kaufpreis | 360.000 € × 20 % | 72.000 € |
| Eigenkapital für den Kauf | Nebenkosten + Kaufpreisanteil | 115.452 € |
| Zurückgelegte Reserve | frei gewählter Beispielwert | 15.000 € |
| Ersparnisse vor dem Kauf | Eigenkapital + Reserve | 130.452 € |
| Darlehen | Kaufpreis − Kaufpreisanteil | 288.000 € |
| Anfängliche Monatsrate | 288.000 € × (3,5 % + 2 %) ÷ 12 | 1.320 € |
Drei Töpfe verhindern eine Finanzierungslücke
Trenne dein Geld in Kaufnebenkosten, Kaufpreisanteil und eine verbleibende Reserve. Die ersten beiden Töpfe fließen in das Projekt. Der dritte bleibt für Alltag und absehbare Maßnahmen verfügbar. Wenn eine größere Reparatur bereits feststeht, ist sie ein konkreter Projektposten und keine überraschende Ausgabe aus einer unverplanten Reserve.
Die 20-Prozent-Regel beschreibt einen Orientierungswert für den Kaufpreisanteil, keine gesetzliche Mindestquote und keine Zusage einer Bank. Weniger Eigenkapital erhöht bei sonst gleichen Kosten den Kreditbedarf. Ob eine Finanzierung angeboten wird und zu welchem Zins, lässt sich daraus allein nicht berechnen.
Dein nächster Schritt
- Nur rechtzeitig verfügbare Mittel ansetzen.
- Rückzahlbare Familienmittel als Verpflichtung erfassen.
- Kreditangebot und verbleibende Liquidität gemeinsam prüfen.
Häufige Fragen zu diesem Thema
Zählt Eigenleistung wie Bargeld?
Sie kann bestimmte bezahlte Arbeiten ersetzen, ist aber kein frei verfügbares Guthaben. Material, Zeit, Fachkenntnisse und die Anerkennung durch die Bank müssen passen. Im Rechner solltest du keinen pauschalen Eigenleistungsbetrag als bereits vorhandenes Geld ausgeben.
Reicht es, nur die Nebenkosten selbst zu zahlen?
Das kann bei einzelnen Angeboten möglich sein, bedeutet aber eine höhere Finanzierung des Kaufpreises. Prüfe Zins, tragbare Rate, Restschuld und einen möglichen späteren Verkauf. Eine allgemeine Empfehlung folgt aus dieser Finanzierungsform nicht.
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