Welche Kaufnebenkosten muss ich beim Immobilienkauf einplanen?
Der Kaufpreis ist nur ein Teil des Finanzierungsbedarfs. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch fallen typischerweise zusätzlich an; Maklerkosten und objektbezogene Ausgaben hängen vom konkreten Kauf ab.
Grunderwerbsteuer nach Standort und Vertrag
Die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich durch den Erwerbsvorgang ausgelöst. Der Steuersatz hängt vom Bundesland ab; Bemessungsgrundlage und mögliche Ausnahmen hängen vom konkreten Vertrag und Steuerbescheid ab. Nutze für die Planung den zum Standort passenden Satz und prüfe ihn vor Unterzeichnung erneut. Die Steuer ist kein Bestandteil der Tilgung und erhöht bei Finanzierung den Kapitalbedarf.
Notar, Grundbuch und Grundschuld
Ein Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Für Beurkundung, Vollzug, Eintragungen im Grundbuch und gegebenenfalls die Grundschuld entstehen weitere Gebühren. Ein pauschaler Prozentsatz dient nur als Voranschlag; Rechnungen richten sich nach Vorgang und gesetzlichen Gebührenregeln. Frage bei komplexen Verträgen nach einer auf den Fall bezogenen Kostenschätzung.
Makler und weitere mögliche Ausgaben
Eine Provision entsteht nur, wenn ein Makler beteiligt ist und ein wirksamer Anspruch besteht. Bei bestimmten Verkäufen von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gelten gesetzliche Regeln zur Verteilung der Maklerkosten. Hinzukommen können Bewertung, Vermessung, Umzug, Modernisierung oder eine Zwischenfinanzierung. Bei Eigentumswohnungen sind Hausgeld, Rücklage und mögliche Sonderumlagen gesondert zu prüfen.
Beispiel für die Finanzierungslücke
Ein Modellkauf zeigt die einzelnen Kostenblöcke: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler kommen zum Preis hinzu. Nutze den zum Bundesland passenden Steuersatz und die für das konkrete Objekt geplanten weiteren Kosten. Eine pauschale Nebenkostenquote kann eine erste Orientierung sein, ersetzt aber keine Aufstellung.
Wann muss das Geld verfügbar sein?
Viele Kaufnebenkosten werden rund um Beurkundung und Eigentumsumschreibung fällig, während Renovierung und Umzug später anfallen können. Plane deshalb neben der Gesamtsumme auch den Zahlungszeitpunkt. Kläre vor Vertragsunterzeichnung, welche Beträge die Bank finanziert und welche aus eigenen Mitteln bereitstehen müssen.
Kaufnebenkosten im Modell
350.000 € Kaufpreis; modellhafte Sätze für Steuer (5 %), Notar (1 %), Grundbuch (0,5 %) und Makler (3,6 %). Der Steuersatz und tatsächliche Gebühren müssen für das konkrete Objekt geprüft werden.
| Kostenblock | Modellbetrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 17.500 € |
| Notar | 3.500 € |
| Grundbuch | 1.750 € |
| Makler | 12.495 € |
| Nebenkosten insgesamt | 35.245 € |
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