Welche Kaufnebenkosten muss ich beim Immobilienkauf einplanen?
Der Kaufpreis ist nur ein Teil des Finanzierungsbedarfs. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch fallen typischerweise zusätzlich an; Maklerkosten und objektbezogene Ausgaben hängen vom konkreten Kauf ab.
Kaufnebenkosten und weitere Projektkosten unterscheiden
Die Tabelle lässt sich seitlich verschieben.
| Kostenart | Woher kommt der Betrag? | Für das Budget |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Landessatz und steuerliche Bemessungsgrundlage | Objektstandort korrekt wählen |
| Notar und Grundbuch | Gesetzliche Gebühren und konkrete Vorgänge | Prozentwerte nur als Modellannahme nutzen |
| Makler | Vertrag und anwendbare gesetzliche Regeln | Tatsächlichen Käuferanteil übernehmen |
| Arbeiten und Umzug | Objektzustand und eingeholte Angebote | Zusätzlich zu den Erwerbsgebühren erfassen |
Grunderwerbsteuer nach Standort und Vertrag
Die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich durch den Erwerbsvorgang ausgelöst. Der Steuersatz hängt vom Bundesland ab; Bemessungsgrundlage und mögliche Ausnahmen hängen vom konkreten Vertrag und Steuerbescheid ab. Nutze für die Planung den zum Standort passenden Satz und prüfe ihn vor Unterzeichnung erneut. Die Steuer ist kein Bestandteil der Tilgung und erhöht bei Finanzierung den Kapitalbedarf.
Notar, Grundbuch und Grundschuld
Ein Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Für Beurkundung, Vollzug, Eintragungen im Grundbuch und gegebenenfalls die Grundschuld entstehen weitere Gebühren. Ein pauschaler Prozentsatz dient nur als Voranschlag; Rechnungen richten sich nach Vorgang und gesetzlichen Gebührenregeln. Frage bei komplexen Verträgen nach einer auf den Fall bezogenen Kostenschätzung.
Makler und weitere mögliche Ausgaben
Eine Provision entsteht nur, wenn ein Makler beteiligt ist und ein wirksamer Anspruch besteht. Bei bestimmten Verkäufen von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gelten gesetzliche Regeln zur Verteilung der Maklerkosten. Hinzukommen können Bewertung, Vermessung, Umzug, Modernisierung oder eine Zwischenfinanzierung. Bei Eigentumswohnungen sind Hausgeld, Rücklage und mögliche Sonderumlagen gesondert zu prüfen.
Beispiel für die Finanzierungslücke
Ein Modellkauf zeigt die einzelnen Kostenblöcke: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler kommen zum Preis hinzu. Nutze den zum Bundesland passenden Steuersatz und die für das konkrete Objekt geplanten weiteren Kosten. Eine pauschale Nebenkostenquote kann eine erste Orientierung sein, ersetzt aber keine Aufstellung.
Wann muss das Geld verfügbar sein?
Viele Kaufnebenkosten werden rund um Beurkundung und Eigentumsumschreibung fällig, während Renovierung und Umzug später anfallen können. Plane deshalb neben der Gesamtsumme auch den Zahlungszeitpunkt. Kläre vor Vertragsunterzeichnung, welche Beträge die Bank finanziert und welche aus eigenen Mitteln bereitstehen müssen.
Kaufnebenkosten im Modell
350.000 € Kaufpreis; modellhafte Sätze für Steuer (5 %), Notar (1 %), Grundbuch (0,5 %) und Makler (3,6 %). Der Steuersatz und tatsächliche Gebühren müssen für das konkrete Objekt geprüft werden.
| Kostenblock | Modellbetrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 17.500 € |
| Notar | 3.500 € |
| Grundbuch | 1.750 € |
| Makler | 12.495 € |
| Nebenkosten insgesamt | 35.245 € |
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in den 16 Bundesländern?
Der Standort des Grundstücks bestimmt den Landessteuersatz. Das Beispiel setzt 400.000 € vollständig steuerpflichtige Gegenleistung voraus. Persönliche Befreiungen oder abweichende steuerliche Bemessungsgrundlagen werden nicht geprüft.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland und Beispielbetrag bei 400.000 €
| Bundesland | Steuersatz | Steuer im Beispiel |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5 % | 20.000 € |
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € |
| Berlin | 6 % | 24.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € |
| Bremen | 5,5 % | 22.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € |
| Hessen | 6 % | 24.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6 % | 24.000 € |
| Niedersachsen | 5 % | 20.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 26.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5 % | 20.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 26.000 € |
| Sachsen | 5,5 % | 22.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5 % | 20.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € |
| Thüringen | 5 % | 20.000 € |
Quellen: Finanzministerium Brandenburg: Länderübersicht (PDF, 2024); für Bremen gilt abweichend zur dort älteren Tabellenzeile der gesetzliche Satz von 5,5 % seit 1. Juli 2025. Bemessungsgrundlage und Ausnahmen richten sich nach dem Grunderwerbsteuergesetz.
Notar, Grundbuch und Makler kommen getrennt hinzu; ihre Sätze sind keine Landessteuer. Für den verfügbaren Kaufpreis kannst du Nebenkosten und Haushaltsbudget gemeinsam berechnen. Die Eigenkapitalplanung erklärt, wie Reserve und Kaufmittel getrennt bleiben.
Nicht nur die Summe, auch die Zahlungstermine zählen
Lege zu jedem Kostenposten fest, ob der Betrag schon belegt oder nur geschätzt ist. Für Notar, Grundbuch und eine Grundschuldbestellung sind die konkreten Vorgänge maßgeblich. Eine pauschale Prozentannahme im Rechner ist deshalb eine Budgethilfe und keine Gebührenrechnung.
Erstelle danach einen Zahlungsplan für Kaufpreis, Steuer, Gebühren und Arbeiten. Diese Posten können zu unterschiedlichen Terminen fällig werden. Kläre mit der finanzierenden Bank, welche Beträge aus dem Kredit ausgezahlt werden und welche du aus eigenen Mitteln bereitstellen musst. So fällt eine Liquiditätslücke vor dem Termin auf.
Dein nächster Schritt
- Bundesland und Käuferprovision anhand der Unterlagen prüfen.
- Geplante Arbeiten nicht in der Gebührenpauschale verstecken.
- Fälligkeit und Finanzierung jedes größeren Postens festhalten.
Vertiefende Grundlage: Notar.de: Gebühren nach Geschäftswert einordnen.
Häufige Fragen zu diesem Thema
Gilt der Steuersatz meines Wohnorts?
Für den hier betrachteten Grundstückskauf ist der Standort des Grundstücks entscheidend. Persönliche Befreiungen oder eine abweichende Bemessungsgrundlage prüft das Modell nicht; dafür sind die konkreten steuerlichen Unterlagen maßgeblich.
Kann ich überall denselben Notarprozentsatz verwenden?
Als grobe Modellannahme ist das möglich. Die tatsächlichen Gebühren richten sich jedoch nach gesetzlichen Vorgaben, Geschäftswert und Vorgängen. Lass eine konkrete Kostenberechnung erstellen, statt eine Rechnerpauschale als verbindliche Rechnung zu verstehen.
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