Wie beeinflussen Eigenkapital und Bauzinsen die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen?
Eigenkapital und Bauzins verändern gleichzeitig den Kreditbedarf, die Monatsrate und die Mittel, die beim Mieten für eine Anlage verfügbar wären. Ein fairer Vergleich betrachtet beide Wohnwege mit denselben Startressourcen.
Mehr Eigenkapital senkt den Kreditbedarf
Fließt zusätzliches Eigenkapital in den Kauf, sinkt bei sonst gleichen Projektkosten der benötigte Kredit. Dadurch können Zinsbelastung und Restschuld geringer ausfallen; auch angebotene Konditionen können sich ändern. Zugleich steht dieses Geld beim Kauf nicht mehr als liquide Anlage zur Verfügung. Die Rendite einer alternativen Anlage ist unsicher und muss als Annahme ausgewiesen werden.
Höhere Bauzinsen und die Monatsrate
Bei unverändertem Darlehen erhöht ein höherer Sollzins den anfänglichen Zinsanteil. Bei festgehaltener Monatsrate würde weniger getilgt; bei gleicher anfänglicher Tilgung steigt die Rate. Eine andere Kreditkondition beeinflusst damit sowohl laufende Kaufkosten als auch den künftigen Darlehenssaldo. Für die genaue Wirkung müssen beide Varianten mit demselben Modell berechnet werden.
Mieter- und Käuferseite symmetrisch rechnen
Beim Mieten kann das nicht für Kaufnebenkosten oder Eigenkapital verwendete Geld investiert werden. Wenn eine Seite monatlich weniger ausgibt, sollte die Differenz nach denselben Regeln ihrem Vermögen zugerechnet werden. Vergleiche nach einer festen Haltedauer den Nettoerlös des Objekts abzüglich Restschuld und Kosten mit dem Anlagevermögen des Mieters. Ohne diese Symmetrie begünstigt das Modell eine Seite künstlich.
Szenarien statt einer einzigen Entscheidung
Teste mehrere Kombinationen aus Eigenkapital, Sollzins, Mietentwicklung, Immobilienwert und Anlageertrag. Halte jeweils fest, welche Größe geändert wurde; sonst ist die Ursache eines Ergebnisses unklar. Behalte eine Liquiditätsreserve außerhalb des eingesetzten Eigenkapitals. WohnMathe zeigt Modellresultate auf Basis deiner Eingaben, keine sichere Vorhersage von Zinsen oder Immobilienpreisen.
Welche Größen sollte ich getrennt variieren?
Ändere in einem ersten Schritt nur das Eigenkapital und halte Zins sowie Objektpreis gleich. Im zweiten Schritt ändere nur den Sollzins. So siehst du, welcher Effekt aus geringerem Kreditbedarf und welcher aus höheren Finanzierungskosten kommt. Anschließend kannst du Annahmen zu Miete, Anlageertrag und Objektwert als eigene Szenarien prüfen.
Mieten und Kaufen im Modell
400.000 € Kaufpreis, 80.000 € Anfangskapital, 1.200 € anfängliche Monatsmiete und 3,5 % anfänglicher Sollzins bei 2 % Tilgung. Nebenkosten: 5 % Grunderwerbsteuer, 1 % Notar, 0,5 % Grundbuch und 0 % Makler. Laufende Annahmen: 1 % Instandhaltung pro Jahr, 120 € zusätzliche Eigentümerkosten und 80 € gemeinsame Betriebskosten pro Monat. 1 % Objektwertentwicklung, 2 % Mietentwicklung, 2 % Nettoanlageertrag und 3 % Verkaufskosten sind frei gewählte Modellannahmen, keine Prognosen.
| Szenario | Zeitraum | Eigenkapital / Sollzins / Eigentümerkosten | Käufervermögen | Mietervermögen |
|---|---|---|---|---|
| Grundannahme | 10 Jahre | 80.000 € / 3,5 % / 120 € monatlich | 165.306 € | 198.754 € |
| Mehr Eigenkapital, höherer Sollzins | 10 Jahre | 120.000 € / 4,5 % / 120 € monatlich | 199.704 € | 257.017 € |
Mieten oder Kaufen nutzen
Ändere die Annahmen im passenden Rechner und vergleiche Monatsrate, Restschuld oder Vermögen über denselben Zeitraum.
Mieten oder Kaufen berechnen