Wie beeinflussen Eigenkapital und Bauzinsen die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen?
Eigenkapital und Bauzins verändern gleichzeitig den Kreditbedarf, die Monatsrate und die Mittel, die beim Mieten für eine Anlage verfügbar wären. Ein fairer Vergleich betrachtet beide Wohnwege mit denselben Startressourcen.
Ändere zuerst nur einen Einflussfaktor
Die Tabelle lässt sich seitlich verschieben.
| Szenario | Was bleibt gleich? | Welche Frage wird beantwortet? |
|---|---|---|
| Mehr Eigenkapital | Objektpreis, Sollzins und übrige Annahmen | Wie wirkt weniger Kreditbedarf bei mehr Startkapital? |
| Höherer Bauzins | Startkapital, Objekt und definierte Tilgungsregel | Wie verändert sich die Finanzierung? |
| Anderer Anlageertrag | Kauf- und Mietannahmen | Wie wichtig ist die alternative Kapitalverwendung? |
| Kombination | Bewusst dokumentierte Ausgangsbasis | Wie robust ist die Entscheidung insgesamt? |
Mehr Eigenkapital senkt den Kreditbedarf
Fließt zusätzliches Eigenkapital in den Kauf, sinkt bei sonst gleichen Projektkosten der benötigte Kredit. Dadurch können Zinsbelastung und Restschuld geringer ausfallen; auch angebotene Konditionen können sich ändern. Zugleich steht dieses Geld beim Kauf nicht mehr als liquide Anlage zur Verfügung. Die Rendite einer alternativen Anlage ist unsicher und muss als Annahme ausgewiesen werden.
Höhere Bauzinsen und die Monatsrate
Bei unverändertem Darlehen erhöht ein höherer Sollzins den anfänglichen Zinsanteil. Bei festgehaltener Monatsrate würde weniger getilgt; bei gleicher anfänglicher Tilgung steigt die Rate. Eine andere Kreditkondition beeinflusst damit sowohl laufende Kaufkosten als auch den künftigen Darlehenssaldo. Für die genaue Wirkung müssen beide Varianten mit demselben Modell berechnet werden.
Mieter- und Käuferseite symmetrisch rechnen
Beim Mieten kann das nicht für Kaufnebenkosten oder Eigenkapital verwendete Geld investiert werden. Wenn eine Seite monatlich weniger ausgibt, sollte die Differenz nach denselben Regeln ihrem Vermögen zugerechnet werden. Vergleiche nach einer festen Haltedauer den Nettoerlös des Objekts abzüglich Restschuld und Kosten mit dem Anlagevermögen des Mieters. Ohne diese Symmetrie begünstigt das Modell eine Seite künstlich.
Szenarien statt einer einzigen Entscheidung
Teste mehrere Kombinationen aus Eigenkapital, Sollzins, Mietentwicklung, Immobilienwert und Anlageertrag. Halte jeweils fest, welche Größe geändert wurde; sonst ist die Ursache eines Ergebnisses unklar. Behalte eine Liquiditätsreserve außerhalb des eingesetzten Eigenkapitals. WohnMathe zeigt Modellresultate auf Basis deiner Eingaben, keine sichere Vorhersage von Zinsen oder Immobilienpreisen.
Welche Größen sollte ich getrennt variieren?
Ändere in einem ersten Schritt nur das Eigenkapital und halte Zins sowie Objektpreis gleich. Im zweiten Schritt ändere nur den Sollzins. So siehst du, welcher Effekt aus geringerem Kreditbedarf und welcher aus höheren Finanzierungskosten kommt. Anschließend kannst du Annahmen zu Miete, Anlageertrag und Objektwert als eigene Szenarien prüfen.
Mieten und Kaufen im Modell
400.000 € Kaufpreis, 80.000 € Anfangskapital, 1.200 € anfängliche Monatsmiete und 3,5 % anfänglicher Sollzins bei 2 % Tilgung. Nebenkosten: 5 % Grunderwerbsteuer, 1 % Notar, 0,5 % Grundbuch und 0 % Makler. Laufende Annahmen: 1 % Instandhaltung pro Jahr, 120 € zusätzliche Eigentümerkosten und 80 € gemeinsame Betriebskosten pro Monat. 1 % Objektwertentwicklung, 2 % Mietentwicklung, 2 % Nettoanlageertrag und 3 % Verkaufskosten sind frei gewählte Modellannahmen, keine Prognosen.
| Szenario | Zeitraum | Eigenkapital / Sollzins / Eigentümerkosten | Käufervermögen | Mietervermögen |
|---|---|---|---|---|
| Grundannahme | 10 Jahre | 80.000 € / 3,5 % / 120 € monatlich | 165.306 € | 198.754 € |
| Mehr Eigenkapital, höherer Sollzins | 10 Jahre | 120.000 € / 4,5 % / 120 € monatlich | 199.704 € | 257.017 € |
Mieten oder Kaufen: Wie stark ändern die Annahmen das Ergebnis?
Basis: 480.000 € Kaufpreis in Berlin, 120.000 € Startkapital auf beiden Seiten und 1.600 € Kaltmiete pro Monat. Kaufnebenkosten: 6 % Steuer, 1 % Notar, 0,5 % Grundbuch, 3,57 % Käuferprovision. Finanzierung: 3,5 % Sollzins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Bindung; danach 5 % Anschlusszins und 2 % neue Tilgung, keine Sondertilgung.
Weitere Annahmen: 100 m² mit monatlich 1 €/m² Instandhaltung, 100 € nicht umlagefähige Kosten, 75 € gemeinsame Betriebskosten, 2 % jährlicher Eigentümerkostenanstieg und 2 % Verkaufskosten. Die Basis verwendet 1 % Objektwertwachstum, 2 % Mietwachstum und 2 % Anlageertrag nach Steuern und Gebühren. Jede Zeile verändert nur den benannten Wert oder die Haltedauer.
Liquidierbares Nettovermögen; Differenz Kaufen minus Mieten nach angenommenem Verkauf
| Szenario | Haltedauer | Startkapital / Bauzins / Nettoanlage p. a. | Kaufen | Mieten | Differenz / Beispiel öffnen |
|---|---|---|---|---|---|
| Basis | 15 J. | 120.000 € / 3,5 % / 2 % | 267.768 € | 216.071 € | +51.697 € |
| Weniger Startkapital | 15 J. | 80.000 € / 3,5 % / 2 % | 240.390 € | 199.876 € | +40.515 € |
| Höherer Bauzins | 15 J. | 120.000 € / 4,5 % / 2 % | 273.178 € | 265.177 € | +8.001 € |
| Höhere Nettoanlage | 15 J. | 120.000 € / 3,5 % / 4 % | 267.771 € | 283.072 € | −15.301 € |
Positive Differenz bedeutet mehr Vermögen beim Kaufen, negative mehr beim Mieten – jeweils unter genau diesen Annahmen. Monatliche Kostenvorteile werden auf beiden Seiten angelegt; Kreditraten werden nicht einfach als verlorene Kosten behandelt. Die Werte sind nominal, keine inflationsbereinigten Prognosen. Jeder Differenzbetrag öffnet das vollständige Szenario im Mieten-oder-Kaufen-Rechner.
Die Bedeutung der Haltedauer und laufenden Eigentümerkosten helfen, eigene Annahmen zu wählen. Alle Formeln und Modellgrenzen stehen in den Berechnungsgrundlagen.
Bei mehr Kapital müssen beide Wohnwege mit mehr Kapital starten
Wenn du den Eigenkapitalbetrag erhöhst, darfst du nicht nur die Käuferseite verbessern. Im passenden Mietvergleich wäre derselbe zusätzliche Betrag ebenfalls verfügbar und könnte nach der gewählten Annahme angelegt werden. Erst mit dieser gemeinsamen Ausgangslage lässt sich der Vorteil geringerer Kreditkosten gegen die alternative Kapitalverwendung beurteilen.
Ein kombinierter Fall mit höherem Eigenkapital und höherem Zins zeigt eine mögliche Gesamtsituation, isoliert aber keinen einzelnen Effekt. Nutze deshalb zuerst die getrennten Szenarien und erst danach die Kombination. Auch ein im Modell positiver Kaufvorteil ersetzt keinen Liquiditätsplan für Reparaturen und andere Verpflichtungen.
Dein nächster Schritt
- Das Startkapital auf beiden Seiten identisch halten.
- Zuerst Kapital, dann Zins einzeln verändern.
- Renditeannahme und verbleibende Reserve offenlegen.
Häufige Fragen zu diesem Thema
Beweist mehr Eigenkapital, dass Kaufen besser wird?
Nicht allgemein. Es senkt den Kreditbedarf, steht dann aber auch als alternative Anlage zur Diskussion. Der Vergleich hängt von Zins, Anlageertrag, Kosten und Haltedauer ab. Marktangebote können sich zusätzlich anders verändern als ein festgehaltenes Modell.
Ist die angenommene Anlagerendite sicher?
Nein. Sie ist eine frei gewählte Annahme nach Kosten und Steuern, keine zugesicherte Auszahlung. Teste auch einen niedrigeren Ertrag und eine andere Objektwertentwicklung, bevor du dich auf einen einzelnen Vermögensunterschied stützt.
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Mieten oder Kaufen nutzen
Ändere die Annahmen im passenden Rechner und vergleiche Monatsrate, Restschuld oder Vermögen über denselben Zeitraum.
Mieten oder Kaufen berechnen