Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Wie viel Haus du dir rechnerisch leisten kannst, hängt vom Zusammenspiel aus Haushaltsbudget, Monatsrate, Sollzins, Tilgung, einsetzbarem Eigenkapital und Kaufnebenkosten ab. Ein Einkommen allein ergibt noch keinen Kaufpreis. WohnMathe führt diese Größen zu einem Modellbudget zusammen, das du mit deinen eigenen Werten prüfen kannst.
Welche Änderung bewegt das Kaufbudget?
Die Tabelle lässt sich seitlich verschieben.
| Änderung | Wirkung im Modell | Was zusätzlich zu prüfen ist |
|---|---|---|
| Mehr verfügbare Monatsrate | Mehr Darlehen rechnerisch möglich | Dauerhafte Tragbarkeit |
| Höherer Sollzins | Bei gleicher Rate weniger Kredit | Neue Angebotskonditionen |
| Mehr einsetzbares Eigenkapital | Mehr Mittel für das Projekt | Reserve außerhalb des Kaufs |
| Höhere Nebenkosten | Weniger Geld für den Kaufpreis | Bundesland und konkrete Gebühren |
Wovon hängt mein Kaufbudget ab?
Der mögliche Kaufpreis entsteht nicht aus einem festen Vielfachen des Einkommens. Zuerst zählt, welcher Betrag nach regelmäßigen Ausgaben, bestehenden Kreditraten, künftigen Eigentümerkosten und einer Reserve jeden Monat für die Finanzierung bleibt. Mit Sollzins und anfänglicher Tilgung ergibt sich daraus im WohnMathe Modell ein möglicher Darlehensbetrag. Eigenkapital erweitert den finanziellen Rahmen, während Kaufnebenkosten und geplante Modernisierung einen Teil davon verbrauchen.
Schritt 1: Wie viel Monatsrate passt in mein Haushaltsbudget?
Nutze das Haushaltsnettoeinkommen und ziehe Lebenshaltung, bestehende Verpflichtungen, laufende Kosten des künftigen Eigentums und einen selbst gewählten Sicherheitspuffer ab. Der verbleibende Betrag ist ein rechnerischer Spielraum, keine Empfehlung, ihn vollständig auszuschöpfen. Variable Einnahmen und unregelmäßige Ausgaben solltest du realistisch einordnen. Der eigene Ratgeber zur tragbaren Monatsrate erklärt diesen ersten Schritt ausführlicher.
Schritt 2: Welcher Darlehensbetrag ist mit der Rate möglich?
Im Kaufbudget-Rechner bestimmen die angenommene Monatsrate, der Sollzins und die anfängliche Tilgung den anfänglichen Darlehensspielraum. Bei gleicher Rate lässt ein höherer Sollzins oder eine höhere anfängliche Tilgung zunächst weniger Darlehen zu. Eine niedrigere Tilgung kann dagegen die spätere Restschuld erhöhen. Die genaue Herleitung der Monatsrate steht im eigenen Formel-Ratgeber; für das Kaufbudget genügt hier die Verbindung zwischen Rate und Darlehen.
Schritt 3: Wie verändert Eigenkapital den Kaufpreis?
Zum rechnerisch möglichen Darlehen kommt das tatsächlich einsetzbare Eigenkapital. Mehr davon kann bei gleichen übrigen Annahmen den möglichen Kaufpreis erhöhen oder für denselben Kaufpreis den benötigten Kredit senken. Geld, das als Notfallreserve oder für andere Ausgaben gebraucht wird, solltest du nicht zugleich als einsetzbares Eigenkapital zählen. Wie man verfügbare Mittel und Rücklagen genauer trennt, erklärt der verknüpfte Eigenkapital-Ratgeber.
Schritt 4: Kaufnebenkosten nicht vergessen
Der Kaufpreis ist nicht der gesamte Finanzierungsbedarf. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerkosten kommen hinzu; auch geplante Modernisierung kann Geld binden. WohnMathe berücksichtigt das gewählte Bundesland und den eingegebenen Makleranteil und verwendet für Notar und Grundbuch Modellwerte. Diese Sätze gelten nicht pauschal für jeden Kauf. Der eigene Ratgeber zu Kaufnebenkosten erläutert die Kostenarten näher.
Beispiel: Kaufbudget bei 4.500 € Haushaltsnettoeinkommen
Wir verwenden denselben Beispielhaushalt wie im Ratgeber zur tragbaren Monatsrate: 4.500 € Nettoeinkommen, 2.300 € Lebenshaltung und Verpflichtungen, 400 € laufende Eigentümerkosten und 400 € Reserve pro Monat. Dazu kommen 100.000 € einsetzbares Eigenkapital, 3,5 % Sollzins und 2,0 % anfängliche Tilgung. Als Standort ist Berlin gewählt; Makleranteil und weitere Nebenkosten folgen den angegebenen Modellannahmen. Das Beispiel ist kein aktuelles Kreditangebot.
So entsteht das Kaufbudget im Beispiel
Alle Haushaltsbeträge gelten pro Monat. Für Berlin setzt der Rechner 6 % Grunderwerbsteuer an; weitere Modellannahmen sind 1 % Notar, 0,5 % Grundbuch und 3,57 % Makleranteil der Käuferseite. Es sind 0 € Modernisierung eingeplant. Die Reserve wird monatlich vom Ratenspielraum abgezogen und nicht nochmals vom einsetzbaren Eigenkapital.
Mit 3,5 % Sollzins und 2,0 % anfänglicher Tilgung ergibt das im Modell 305.455 € mögliches Darlehen. Zusammen mit 100.000 € Eigenkapital und nach Berücksichtigung von 40.410 € Kaufnebenkosten verbleiben 365.044 € als rechnerischer Kaufpreis.
| Kennzahl | 100.000 € Eigenkapital | 50.000 € Eigenkapital |
|---|---|---|
| Monatlicher Spielraum | 1.400 € | 1.400 € |
| Mögliches Darlehen | 305.455 € | 305.455 € |
| Einsetzbares Eigenkapital | 100.000 € | 50.000 € |
| Kaufnebenkosten | 40.410 € | 35.427 € |
| Möglicher Kaufpreis | 365.044 € | 320.028 € |
Bei sonst gleichen Annahmen verändert weniger eingesetztes Eigenkapital den möglichen Kaufpreis. Die Nebenkosten ändern sich dabei mit dem Kaufpreis; die Werte sind intern ungerundet berechnet und nur für die Anzeige gerundet. Dieses Kaufbudget ist ein Orientierungswert, kein Kaufziel und keine Kreditzusage.
Beispiel im Kaufbudget-Rechner öffnenWas verändert das Ergebnis – und ist es mein ideales Budget?
Mehr Eigenkapital oder geringere monatliche Ausgaben können das rechnerische Kaufbudget erhöhen; höhere Zinsen, höhere Tilgung oder Kaufnebenkosten können es senken. Die Beispielrechnung vergleicht deshalb auch einen geringeren Eigenkapitaleinsatz bei sonst gleichen Eingaben. Das Ergebnis zeigt einen möglichen Preis unter diesen Annahmen, weder einen empfohlenen Kaufpreis noch eine Finanzierungszusage. Zustand, Modernisierungsbedarf und konkrete Kreditbedingungen müssen zusätzlich geprüft werden.
Suche mit einer Preisspanne statt mit einem Maximalbetrag
Ein Budget auf den Euro genau wirkt präziser, als die Eingaben es erlauben. Zinsangebot, Maklerkosten und Renovierungsbedarf stehen zu Beginn oft noch nicht endgültig fest. Berechne deshalb eine vorsichtige und eine günstigere Variante. Nutze die niedrigere Preisgrenze als Orientierung für Objekte, die auch bei ungünstigeren Annahmen noch passen.
Erst beim konkreten Objekt ergänzt du belegbare Maßnahmen und Folgekosten. Ein niedrigerer Kaufpreis kann durch eine notwendige Dach- oder Heizungsmaßnahme mehr Gesamtmittel verlangen als ein teureres, bereits modernisiertes Objekt. Vergleiche daher den gesamten Finanzierungsbedarf und nicht nur die Immobilienanzeige.
Dein nächster Schritt
- Die Reserve vor dem einsetzbaren Eigenkapital abziehen.
- Renovierung und Umzug gesondert berücksichtigen.
- Mit einer zweiten Zinsannahme nachrechnen.
Häufige Fragen zu diesem Thema
Warum sinkt das Budget bei höherer Tilgung?
Wenn die tragbare Rate unverändert bleibt, muss sie neben Zinsen mehr Rückzahlung tragen. Dadurch passt eine kleinere Anfangsschuld in denselben Monatsbetrag. Das niedrigere Kaufbudget geht mit schnellerem Schuldenabbau einher.
Kann ich den errechneten Betrag vollständig für den Kaufpreis bieten?
Nur wenn die im Modell erfassten Nebenkosten und Zusatzkosten vollständig und passend sind. Fehlende Renovierung, Reserve oder Gebühren würden den tatsächlichen Projektbedarf erhöhen. Prüfe die Finanzierung vor einer bindenden Kaufentscheidung.
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