Welche Eingaben zählen?
Trage Miete, Kaufpreis, Eigenkapital und Haltedauer ein. Für den Kauf zählen Finanzierung und Eigentümerkosten; für beide Wege sind Annahmen zu Mietentwicklung, Immobilienwert und Anlageertrag nötig.
Mieten oder Kaufen: Was passt zu deiner Situation?
Der WohnMathe Rechner vergleicht Mieten und Kaufen unter denselben Bedingungen. Das Ergebnis ist eine Orientierung auf Basis deiner Eingaben und Annahmen.
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Mieten oder kaufen?
Gleiches Startkapital, gleiches Monatsbudget, vergleichbares Zuhause.
Rechenweg verstehen
Mieten oder Kaufen auf gleicher Basis rechnen
Der Vergleich betrachtet das Vermögen am Ende des gewählten Zeitraums. Beide Wege starten mit demselben Kapital; monatliche Unterschiede werden in der jeweils anderen Variante angelegt.
So liest du das Ergebnis
Das Ergebnis ist die Differenz zwischen geschätztem Nettovermögen bei Kauf und bei Miete am Ende der Haltedauer. Ein positiver Wert spricht nur unter genau diesen Annahmen rechnerisch für Kaufen.
Wichtige Annahmen
Wertentwicklung, Miete, Anlageertrag und Anschlusszins sind frei gewählte Szenarien. Kaufnebenkosten und mögliche Verkaufskosten fließen ein; Steuern auf Kapitalerträge, Umzugskosten und unerwartete Reparaturen sind nicht vollständig modelliert.
Beispiel mit konkreten Eingaben
15 Jahre, 1.600 € Anfangsmiete, Kaufpreis 480.000 € in Berlin, 3,57 % Makler, 120.000 € Eigenkapital, zunächst 3,5 % Zins und 2 % Tilgung, nach zehn Jahren 5 % Zins und 2 % Tilgung. Dazu 1 % Wertzuwachs, 2 % Miet- und Eigentümerkostenanstieg, 2 % Anlageertrag, 100 m² Fläche mit 1 € Instandhaltung je m² und Monat, monatlich 100 € nicht umlagefähige Kosten und 75 € Steuern/Versicherung sowie 2 % Verkaufskosten; keine Sondertilgung.
Nach 15 Jahren stehen im Modell rund 267.768 € Nettovermögen beim Kauf und rund 216.071 € beim Mieten gegenüber. Die Differenz beträgt 51.697 € zugunsten des Kaufs und ändert sich mit den Annahmen.
Mieten oder Kaufen: Wie stark ändern die Annahmen das Ergebnis?
Basis: 480.000 € Kaufpreis in Berlin, 120.000 € Startkapital auf beiden Seiten und 1.600 € Kaltmiete pro Monat. Kaufnebenkosten: 6 % Steuer, 1 % Notar, 0,5 % Grundbuch, 3,57 % Käuferprovision. Finanzierung: 3,5 % Sollzins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Bindung; danach 5 % Anschlusszins und 2 % neue Tilgung, keine Sondertilgung.
Weitere Annahmen: 100 m² mit monatlich 1 €/m² Instandhaltung, 100 € nicht umlagefähige Kosten, 75 € gemeinsame Betriebskosten, 2 % jährlicher Eigentümerkostenanstieg und 2 % Verkaufskosten. Die Basis verwendet 1 % Objektwertwachstum, 2 % Mietwachstum und 2 % Anlageertrag nach Steuern und Gebühren. Jede Zeile verändert nur den benannten Wert oder die Haltedauer.
Liquidierbares Nettovermögen; Differenz Kaufen minus Mieten nach angenommenem Verkauf
| Szenario | Haltedauer | Wert / Miete / Nettoanlage p. a. | Kaufen | Mieten | Differenz / Beispiel öffnen |
|---|---|---|---|---|---|
| 10 Jahre | 10 J. | 1 / 2 / 2 % | 205.240 € | 192.903 € | +12.337 € |
| 15 Jahre | 15 J. | 1 / 2 / 2 % | 267.768 € | 216.071 € | +51.697 € |
| 20 Jahre | 20 J. | 1 / 2 / 2 % | 350.442 € | 238.560 € | +111.881 € |
| Objektwert unverändert | 15 J. | 0 / 2 / 2 % | 192.048 € | 216.071 € | −24.023 € |
| Objektwert +2 % p. a. | 15 J. | 2 / 2 / 2 % | 354.745 € | 216.071 € | +138.673 € |
| Miete +1 % p. a. | 15 J. | 1 / 1 / 2 % | 267.378 € | 242.770 € | +24.608 € |
| Miete +3 % p. a. | 15 J. | 1 / 3 / 2 % | 281.375 € | 200.099 € | +81.276 € |
| Nettoanlage +4 % p. a. | 15 J. | 1 / 2 / 4 % | 267.771 € | 283.072 € | −15.301 € |
Positive Differenz bedeutet mehr Vermögen beim Kaufen, negative mehr beim Mieten – jeweils unter genau diesen Annahmen. Monatliche Kostenvorteile werden auf beiden Seiten angelegt; Kreditraten werden nicht einfach als verlorene Kosten behandelt. Die Werte sind nominal, keine inflationsbereinigten Prognosen. Jeder Differenzbetrag öffnet das vollständige Szenario im Mieten-oder-Kaufen-Rechner.
Die Bedeutung der Haltedauer und laufenden Eigentümerkosten helfen, eigene Annahmen zu wählen. Alle Formeln und Modellgrenzen stehen in den Berechnungsgrundlagen.
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Die passenden Ratgeber erläutern Kaufnebenkosten, laufende Eigentümerkosten und die Grenzen eines Mieten-oder-Kaufen-Modells.
Häufige Frage
Sagt der Rechner künftige Immobilienpreise voraus?
Nein. Wertentwicklung, Miete, Kosten und Anlagerendite sind frei gewählte Annahmen. Ändere sie, um zu sehen, wie empfindlich das Ergebnis darauf reagiert.