Berechnungs­grundlagen

Annuität und Restschuld

Die anfängliche Monatsrate wird als Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12 berechnet. Danach wird für jeden Monat zuerst der Zins auf die aktuelle Restschuld und anschließend der Tilgungsanteil der konstanten Rate verbucht.

Eine eingetragene jährliche Sondertilgung wird im Modell einmal jährlich im gewählten Monat nach der regulären Monatsrate verbucht. Sie wird auf die noch offene Restschuld begrenzt. Ob und wann sie tatsächlich zulässig ist, bestimmt ausschließlich der Darlehensvertrag.

Die Verbraucherzentrale beschreibt das Annuitätendarlehen ebenfalls als Darlehen mit während der Zinsbindung gleichbleibender Rate, deren Zinsanteil sinkt und Tilgungsanteil steigt. Quelle: Verbraucherzentrale.

Kaufnebenkosten

Standardmäßig werden 1,0 % für den Notar und 0,5 % für das Grundbuch angesetzt. Das sind Näherungswerte und keine Gebührenberechnung. Die tatsächlichen Kosten hängen vom Geschäftswert und den beurkundeten beziehungsweise eingetragenen Vorgängen ab. Notar.de nennt im Durchschnitt Notarkosten von unter 1,0 % und Gerichtskosten von 0,5 %. Quelle: Medienverbund der Notarkammern.

Die Maklerprovision meint ausschließlich den vom Käufer eingegebenen Käuferanteil. Sie kann regional und nach Vertragskonstellation abweichen. Vermessung, Finanzierung, Gutachten, Umzug, Möblierung, Erschließung und sonstige Einzelfallkosten werden nicht automatisch einbezogen. Nur der Miet-Kauf-Vergleich besitzt ein ausdrückliches, anpassbares Sammelfeld für laufende Grundsteuer und Gebäudeversicherung.

Hinterlegte Grunderwerbsteuersätze

Datenstand im Rechner: September 2026. Die Steuer wird vereinfachend auf den gesamten eingegebenen Kaufpreis angewendet. Steuerbefreiungen, abweichende Bemessungsgrundlagen und besondere Vertragsbestandteile werden nicht geprüft.

Die Länder können ihre Steuersätze selbst festlegen. Beispielhafte amtliche Gegenprüfung: Berlin (6,0 %) und Bayern (3,5 %). Vor einer Kaufentscheidung ist der aktuelle Satz beim zuständigen Finanzamt zu bestätigen.

Kaufbudget und Belastungsquote

Der monatlich verfügbare Betrag ergibt sich aus Nettoeinkommen abzüglich Lebenshaltung, bestehender Kreditraten, künftiger Eigentümerkosten und Sicherheitspuffer. Daraus wird mit Sollzins plus anfänglicher Tilgung ein theoretischer Darlehensbetrag abgeleitet. Die mögliche Kaufpreissumme wird anschließend um Renovierung und Kaufnebenkosten reduziert.

Die Hinweise „komfortabel“, „angespannt“ und „hoch“ sind keine Kreditwürdigkeitsprüfung. Sie beruhen ausschließlich auf der im Rechner sichtbaren Wohnbelastungsquote und berücksichtigen weder Haushaltsgröße noch Bonität, Vermögen, Beschäftigungsrisiko oder bankinterne Pauschalen.

Vergleich und Grenzen

Die Vergleichsansicht markiert je Kennzahl den rechnerisch niedrigsten Wert. Unterschiedliche Zinsbindungen werden nicht auf einen gemeinsamen Stichtag normiert; deshalb ist ein niedrigerer Endwert nicht automatisch das bessere Angebot. Effektivzins, Bereitstellungszinsen, Förderdarlehen, Tilgungssatzwechsel, Gebühren und Anschlusskonditionen werden nicht vollständig modelliert.

Mieten oder kaufen

Der Vergleich startet für beide Wege mit demselben eingesetzten Eigenkapital und demselben monatlichen Wohnbudget. Beim Kauf werden Kaufpreis und Kaufnebenkosten abzüglich Eigenkapital finanziert. Zins, Tilgung und Sondertilgung werden monatlich verbucht. Die Instandhaltungsrücklage ergibt sich aus Wohnfläche × Euro je Quadratmeter und Monat. Nicht umlagefähiges Hausgeld beziehungsweise Verwaltung belastet nur die Käuferseite. Grundsteuer und Gebäudeversicherung werden als umlagefähige Betriebskosten beiden Seiten in gleicher Höhe zugerechnet und verändern deshalb den monatlichen Kostenvorteil nicht. Die laufenden Kosten steigen mit der eingegebenen Kostensteigerung. Nach der Zinsbindung wird die Rate mit dem eingegebenen Anschlusszins und der anschließenden Tilgung neu berechnet.

Beim Mieten wird das Eigenkapital als anfängliche Geldanlage behandelt. Ist Kaufen in einem Monat teurer, wird der Unterschied dem Anlagekonto der Mieterseite gutgeschrieben; ist Mieten teurer, wird der Unterschied dem Anlagekonto der Käuferseite gutgeschrieben. Beide Anlagekonten wachsen mit der eingegebenen Netto-Rendite. Das Anlagekonto der Käuferseite ist also kein Bankprodukt: Es ist ein rechnerisches Konto für nicht zum Kauf benötigtes Startkapital und monatliche Kostenvorteile des Kaufens.

Das Käufervermögen entspricht dem modellierten Immobilienwert abzüglich Verkaufskosten und Restschuld zuzüglich des Anlagekontos der Käuferseite. Das Mietervermögen entspricht dem Anlagekonto der Mieterseite. Der stabile Schnittpunkt ist der erste Monat, ab dem das Käufervermögen bis zum Ende der gewählten Wohndauer nicht mehr unter das Mietervermögen fällt.

Diagramm und Jahrestabelle zeigen das zum Start beziehungsweise am jeweiligen Jahresende veräußerbare Nettovermögen nach einem angenommenen Verkauf, nicht die Summe der bisherigen Wohnkosten. Die Rechenschritte darunter verwenden immer die aktuell eingegebenen Werte und erläutern Darlehensstart, Kostenvorteil im ersten Monat und Vermögen am Ende der gewählten Wohndauer.

Wertentwicklung, Mietsteigerung, Netto-Anlagerendite (Standardannahme 2 % p.a. nach Steuern und Gebühren), Instandhaltungsrücklage, nicht umlagefähiges Hausgeld, Grundsteuer und Gebäudeversicherung, Kostensteigerung und Verkaufskosten sind frei änderbare Szenarioannahmen, keine Prognosen. Die Sensitivitätsanzeige prüft einzeln benachbarte Werte für Wertentwicklung, Netto-Anlagerendite und Mietsteigerung (jeweils ± 1 Prozentpunkt), Instandhaltungsrücklage (± 50 € monatlich) und – falls die Wohndauer die Zinsbindung überschreitet – den Anschlusszins (± 2 Prozentpunkte). Verkaufskosten, nicht umlagefähiges Hausgeld, Grundsteuer und Gebäudeversicherung sowie die Kostensteigerung werden dort nicht automatisch variiert. Steuern auf Kapitalerträge, Vorfälligkeitsentschädigungen, persönliche Steuersituationen, Umzugskosten und qualitative Unterschiede der Wohnungen werden nicht automatisch berechnet.

Technische Prüfung

Der Rechenkern ist von der Benutzeroberfläche getrennt und wird automatisiert auf Steuerberechnung, Monatsrate, Restschuld, Sondertilgung, vorzeitige Volltilgung sowie ungültige und negative Eingaben geprüft. Für den Miet-Kauf-Vergleich werden außerdem Barzahlung, Anschlussfinanzierung, beidseitiges Anlegen monatlicher Kostenvorteile, der stabile Schnittpunkt und die Trennung käuferspezifischer von gemeinsam angesetzten Betriebskosten geprüft. Geldwerte werden intern mit JavaScript-Gleitkommazahlen berechnet und für die Anzeige kaufmännisch formatiert; geringfügige Rundungsabweichungen zu Bankabrechnungen sind möglich.

Methodik-Version: 1.2 · Letzte technische Prüfung: 18. September 2026.