Mieten oder Kaufen – was muss man finanziell vergleichen?
Mieten und Kaufen lassen sich nur mit gleichem Startkapital und vergleichbarem monatlichem Budget fair gegenüberstellen. Neben laufenden Zahlungen zählen Vermögensaufbau, Eigentümerkosten und die Annahmen über die Zukunft.
Gleiche Ausgangslage für beide Wege
Beim Kauf fließt Eigenkapital häufig in Kaufpreis und Nebenkosten. Beim Mieten bleibt dieses Geld grundsätzlich für eine Anlage verfügbar. Vergleiche daher nicht bloß Kaltmiete und Kreditrate, sondern stelle auf beiden Seiten dasselbe anfängliche Vermögen und denselben monatlichen Zahlungsrahmen bereit. Andernfalls erhält eine Seite einen unbegründeten finanziellen Vorteil.
Zahlung ist nicht gleich Kosten
Die Kreditrate enthält Zinsen und Tilgung: Zinsen sind Finanzierungskosten, Tilgung reduziert die Schuld und erhöht bei unverändertem Objektwert das Eigenkapital im Objekt. Eine Miete baut kein Immobilieneigentum auf, dafür kann der Mieter nicht eingesetztes Kapital investieren. Kaufnebenkosten, Instandhaltung und nicht umlagefähige Eigentümerkosten dürfen auf der Käuferseite nicht fehlen.
Vermögen am gleichen Zeitpunkt vergleichen
Betrachte für beide Wege denselben Zeitraum. Beim Kaufen zählt der angenommene Verkaufswert abzüglich Restschuld und Verkaufskosten; beim Mieten der Wert des angelegten Startkapitals und möglicher laufender Anlagebeträge. Ein Hauspreis-Anstieg ist keine garantierte Rendite. Ebenso sind Kapitalmarkterträge, Mietentwicklung, Reparaturen und steuerliche Folgen Annahmen, die das Ergebnis verschieben können.
Beispiel für eine faire Frage
Bei einem Vergleich muss dasselbe verfügbare Anfangskapital beiden Wohnwegen zugrunde liegen. Im Kaufmodell wird ein Teil als Eigenkapital eingesetzt; im Mietmodell kann er angelegt werden. Ist die monatliche Gesamtbelastung auf einer Seite geringer, wird die Differenz nach denselben Regeln investiert. Der Rechner zeigt eine Modellrechnung, kein allgemeingültiges Kaufurteil.
Welche Annahmen bewegen das Ergebnis stark?
Haltedauer, Kaufnebenkosten, Bauzins, Wertentwicklung der Immobilie, Mietsteigerung und Anlageertrag können das Ergebnis deutlich ändern. Setze keine dieser Größen stillschweigend als sicher voraus. Ein belastbarer Vergleich zeigt mehrere Szenarien und erklärt, unter welchen Eingaben sich die Reihenfolge von Mieten und Kaufen ändert.
Mieten und Kaufen im Modell
400.000 € Kaufpreis, 80.000 € Anfangskapital, 1.200 € anfängliche Monatsmiete und 3,5 % anfänglicher Sollzins bei 2 % Tilgung. Nebenkosten: 5 % Grunderwerbsteuer, 1 % Notar, 0,5 % Grundbuch und 0 % Makler. Laufende Annahmen: 1 % Instandhaltung pro Jahr, 120 € zusätzliche Eigentümerkosten und 80 € gemeinsame Betriebskosten pro Monat. 1 % Objektwertentwicklung, 2 % Mietentwicklung, 2 % Nettoanlageertrag und 3 % Verkaufskosten sind frei gewählte Modellannahmen, keine Prognosen.
| Szenario | Zeitraum | Eigenkapital / Sollzins / Eigentümerkosten | Käufervermögen | Mietervermögen |
|---|---|---|---|---|
| 10 Jahre | 10 Jahre | 80.000 € / 3,5 % / 120 € monatlich | 165.306 € | 198.754 € |
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Ändere die Annahmen im passenden Rechner und vergleiche Monatsrate, Restschuld oder Vermögen über denselben Zeitraum.
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