Mieten oder Kaufen – was muss man finanziell vergleichen?
Mieten und Kaufen lassen sich nur mit gleichem Startkapital und vergleichbarem monatlichem Budget fair gegenüberstellen. Neben laufenden Zahlungen zählen Vermögensaufbau, Eigentümerkosten und die Annahmen über die Zukunft.
Welche Position gehört auf welche Seite?
Die Tabelle lässt sich seitlich verschieben.
| Position | Kaufen | Mieten |
|---|---|---|
| Startkapital | Fließt in Preis, Nebenkosten und verbleibende Anlage | Bleibt nach Modellannahme für eine Anlage verfügbar |
| Monatliche Zahlungen | Zins, Tilgung und Eigentümerkosten | Miete und vergleichbare Betriebskosten |
| Kostenvorteil | Wird bei geringerem Aufwand angelegt | Wird nach denselben Regeln angelegt |
| Vermögen am Ende | Objektwert minus Schuld und Verkaufskosten plus Anlage | Anlagevermögen nach denselben Ertragsannahmen |
Gleiche Ausgangslage für beide Wege
Beim Kauf fließt Eigenkapital häufig in Kaufpreis und Nebenkosten. Beim Mieten bleibt dieses Geld grundsätzlich für eine Anlage verfügbar. Vergleiche daher nicht bloß Kaltmiete und Kreditrate, sondern stelle auf beiden Seiten dasselbe anfängliche Vermögen und denselben monatlichen Zahlungsrahmen bereit. Andernfalls erhält eine Seite einen unbegründeten finanziellen Vorteil.
Zahlung ist nicht gleich Kosten
Die Kreditrate enthält Zinsen und Tilgung: Zinsen sind Finanzierungskosten, Tilgung reduziert die Schuld und erhöht bei unverändertem Objektwert das Eigenkapital im Objekt. Eine Miete baut kein Immobilieneigentum auf, dafür kann der Mieter nicht eingesetztes Kapital investieren. Kaufnebenkosten, Instandhaltung und nicht umlagefähige Eigentümerkosten dürfen auf der Käuferseite nicht fehlen.
Vermögen am gleichen Zeitpunkt vergleichen
Betrachte für beide Wege denselben Zeitraum. Beim Kaufen zählt der angenommene Verkaufswert abzüglich Restschuld und Verkaufskosten; beim Mieten der Wert des angelegten Startkapitals und möglicher laufender Anlagebeträge. Ein Hauspreis-Anstieg ist keine garantierte Rendite. Ebenso sind Kapitalmarkterträge, Mietentwicklung, Reparaturen und steuerliche Folgen Annahmen, die das Ergebnis verschieben können.
Beispiel für eine faire Frage
Bei einem Vergleich muss dasselbe verfügbare Anfangskapital beiden Wohnwegen zugrunde liegen. Im Kaufmodell wird ein Teil als Eigenkapital eingesetzt; im Mietmodell kann er angelegt werden. Ist die monatliche Gesamtbelastung auf einer Seite geringer, wird die Differenz nach denselben Regeln investiert. Der Rechner zeigt eine Modellrechnung, kein allgemeingültiges Kaufurteil.
Welche Annahmen bewegen das Ergebnis stark?
Haltedauer, Kaufnebenkosten, Bauzins, Wertentwicklung der Immobilie, Mietsteigerung und Anlageertrag können das Ergebnis deutlich ändern. Setze keine dieser Größen stillschweigend als sicher voraus. Ein belastbarer Vergleich zeigt mehrere Szenarien und erklärt, unter welchen Eingaben sich die Reihenfolge von Mieten und Kaufen ändert.
Mieten und Kaufen im Modell
400.000 € Kaufpreis, 80.000 € Anfangskapital, 1.200 € anfängliche Monatsmiete und 3,5 % anfänglicher Sollzins bei 2 % Tilgung. Nebenkosten: 5 % Grunderwerbsteuer, 1 % Notar, 0,5 % Grundbuch und 0 % Makler. Laufende Annahmen: 1 % Instandhaltung pro Jahr, 120 € zusätzliche Eigentümerkosten und 80 € gemeinsame Betriebskosten pro Monat. 1 % Objektwertentwicklung, 2 % Mietentwicklung, 2 % Nettoanlageertrag und 3 % Verkaufskosten sind frei gewählte Modellannahmen, keine Prognosen.
| Szenario | Zeitraum | Eigenkapital / Sollzins / Eigentümerkosten | Käufervermögen | Mietervermögen |
|---|---|---|---|---|
| 10 Jahre | 10 Jahre | 80.000 € / 3,5 % / 120 € monatlich | 165.306 € | 198.754 € |
Warum dieselbe Monatsrate nicht dasselbe Vermögen bedeutet
Tilgung baut Vermögen auf, Zinsen nicht. Gleichzeitig kann der Mieter das ungebundene Startkapital und monatliche Kostenvorteile investieren. Deshalb vergleicht WohnMathe am selben Enddatum den Immobilienwert abzüglich Restschuld und Verkaufskosten plus Anlagekonto mit dem Anlagevermögen des Mieters. Auch der Käufer legt einen möglichen monatlichen Kostenvorteil an.
Die Szenarien für 10, 15 und 20 Jahre zeigen, warum die Haltedauer zählt. Der vollständig vorbelegte Basisfall im Rechner hält Kapital und Budget symmetrisch. Prüfe besonders die Eigentümerkosten und Rücklagen, statt Kreditrate und Kaltmiete allein gegenüberzustellen.
Vergleiche verfügbares Vermögen zu einem festen Enddatum
Die Gegenüberstellung von Kreditrate und Kaltmiete beantwortet nur einen Teil der Frage. Ein Teil der Rate tilgt den Kredit, während der Mieter ungebundenes Geld investieren könnte. Erst der Vergleich beider Vermögensstände berücksichtigt diese unterschiedlichen Wege des Vermögensaufbaus.
Halte fest, ob das Ergebnis einen angenommenen Verkauf enthält und welche Kosten dabei abgezogen werden. WohnMathe zeigt nominale Modellwerte; sie sind keine inflationsbereinigte Prognose. Der errechnete Vermögensvorteil beschreibt außerdem nicht Wohnqualität, berufliche Flexibilität oder die Arbeit, die mit einer Immobilie verbunden sein kann.
Dein nächster Schritt
- Beiden Seiten dasselbe verfügbare Startkapital geben.
- Kostenunterschiede symmetrisch als Anlage berücksichtigen.
- Haltedauer, Verkaufskosten und Renditeannahme notieren.
Häufige Fragen zu diesem Thema
Ist Miete immer verlorenes Geld und Kaufen immer Sparen?
Miete bezahlt die Nutzung einer Wohnung. Beim Kaufen entstehen ebenfalls Nutzungskosten, etwa Zinsen und Instandhaltung. Nur bestimmte Zahlungen schaffen Vermögen. Ein fairer Vergleich trennt diese Bestandteile auf beiden Seiten.
Kann das Ergebnis bei anderen Annahmen kippen?
Ja. Objektwert, Mietentwicklung, Anlageertrag, Zins und Kosten wirken über viele Jahre. Prüfe mehrere nachvollziehbare Varianten, statt eine einzelne Zahl als Entscheidung für jede Lebenslage zu verwenden.
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Ändere die Annahmen im passenden Rechner und vergleiche Monatsrate, Restschuld oder Vermögen über denselben Zeitraum.
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