Ab wann lohnt sich der Kauf einer Immobilie?
Es gibt keine feste Zahl von Jahren, ab der Kaufen immer günstiger als Mieten ist. Haltedauer, Kaufnebenkosten, Finanzierung, laufende Eigentümerkosten und spätere Verkaufserlöse bestimmen gemeinsam das Ergebnis.
Warum kurze Haltedauer oft anspruchsvoll ist
Beim Kauf fallen Nebenkosten an, die beim späteren Verkauf normalerweise nicht eins zu eins zurückkommen. Auch Verkaufskosten können entstehen. Bei kurzer Haltedauer müssen diese Ausgaben auf wenige Jahre verteilt werden. Gleichzeitig wurde zu Beginn eines Annuitätendarlehens häufig noch ein erheblicher Teil der Rate für Zinsen verwendet. Deshalb kann ein früher Verkauf finanziell ungünstig sein, muss es aber nicht in jedem Markt.
Laufende Kosten realistisch ansetzen
Neben Zins und Tilgung gehören Instandhaltung, nicht umlagefähige Hausgeldanteile, Versicherungen und gegebenenfalls Sonderumlagen in die Käuferrechnung. Auf Mieterseite können Miete und umlagefähige Betriebskosten wachsen. Unterschiedliche Wohnfläche oder Qualität darf nicht stillschweigend als reiner Finanzierungseffekt erscheinen. Prüfe vergleichbare Objekte und dokumentiere Annahmen zur Kostenentwicklung.
Beispiel für einen Haltezeit-Test
Rechne denselben Kauf mit einer kurzen, einer mittleren und einer langen Haltedauer. Anfangskapital, Kreditvertrag und Annahmen zu Miete, Objektwert und Anlageertrag müssen dabei nachvollziehbar bleiben. Nach jedem Zeitraum werden beim Verkauf Restschuld und Verkaufskosten berücksichtigt. So erkennst du, ob ein Vorteil aus Zeit oder aus optimistischer Wertsteigerung stammt.
Lebensplanung gehört zur Entscheidung
Ein Umzug wegen Arbeit, Familie oder Gesundheit kann den geplanten Zeitraum verkürzen. Prüfe deshalb nicht nur einen erwarteten, sondern auch einen früheren Verkaufszeitpunkt und eine schwächere Wertentwicklung. Das finanzielle Ergebnis ist wichtig, ersetzt aber keine Entscheidung über Wohnqualität und Flexibilität. WohnMathe zeigt die Abhängigkeit vom gewählten Szenario.
Was bedeutet ein rechnerischer Schnittpunkt?
Wenn in einer Modellrechnung das Käufervermögen nach einer bestimmten Anzahl von Jahren höher ist, gilt das nur für die verwendeten Annahmen. Ein anderes Verkaufsergebnis, ein größerer Instandhaltungsbedarf oder eine andere Mietentwicklung kann den Zeitpunkt verschieben oder ganz entfallen lassen. Lies ihn als Szenarioergebnis, nicht als Versprechen.
Mieten und Kaufen im Modell
400.000 € Kaufpreis, 80.000 € Anfangskapital, 1.200 € anfängliche Monatsmiete und 3,5 % anfänglicher Sollzins bei 2 % Tilgung. Nebenkosten: 5 % Grunderwerbsteuer, 1 % Notar, 0,5 % Grundbuch und 0 % Makler. Laufende Annahmen: 1 % Instandhaltung pro Jahr, 120 € zusätzliche Eigentümerkosten und 80 € gemeinsame Betriebskosten pro Monat. 1 % Objektwertentwicklung, 2 % Mietentwicklung, 2 % Nettoanlageertrag und 3 % Verkaufskosten sind frei gewählte Modellannahmen, keine Prognosen.
| Szenario | Zeitraum | Eigenkapital / Sollzins / Eigentümerkosten | Käufervermögen | Mietervermögen |
|---|---|---|---|---|
| Kurze Haltedauer | 5 Jahre | 80.000 € / 3,5 % / 120 € monatlich | 99.544 € | 138.883 € |
| Mittlere Haltedauer | 10 Jahre | 80.000 € / 3,5 % / 120 € monatlich | 165.306 € | 198.754 € |
| Lange Haltedauer | 20 Jahre | 80.000 € / 3,5 % / 120 € monatlich | 273.086 € | 269.368 € |
Mieten oder Kaufen nutzen
Ändere die Annahmen im passenden Rechner und vergleiche Monatsrate, Restschuld oder Vermögen über denselben Zeitraum.
Mieten oder Kaufen berechnen