Was ist der Kaufpreisfaktor und wie wird er berechnet?
Der Kaufpreisfaktor setzt den Immobilienpreis ins Verhältnis zur jährlichen Kaltmiete. Er ist ein schneller Vergleichswert, aber weder eine vollständige Renditeberechnung noch eine Aussage darüber, ob Kaufen für deinen Haushalt günstiger ist.
Was sagen Faktor und Rendite tatsächlich aus?
Die Tabelle lässt sich seitlich verschieben.
| Kennzahl | Berechnung | Nicht enthalten |
|---|---|---|
| Kaufpreisfaktor | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete | Nebenkosten, Leerstand und laufende Kosten |
| Bruttomietrendite auf den Kaufpreis | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 | Finanzierung und objektspezifische Kosten |
| Nettobetrachtung | Erträge und relevante Kosten über den Zeitraum | Braucht zusätzliche Eingaben |
| Mieten oder Kaufen | Vermögen beider Wohnwege zum selben Datum | Lässt sich nicht allein aus dem Faktor ableiten |
Formel und Bedeutung
Der Faktor ist Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete; letztere entspricht zwölf Monatskaltmieten. Er beschreibt ein Preis-Miet-Verhältnis in Jahren, aber keine Rückzahlungsdauer. Finanzierung, Leerstand, Instandhaltung, Steuern und Erwerbsnebenkosten bleiben in dieser Kennzahl zunächst unberücksichtigt. WohnMathe hat dafür keinen eigenen Faktor-Rechner.
Welche Miete gehört in den Nenner?
Verwende eine realistisch erzielbare Nettokaltmiete für ein vergleichbares Objekt. Warmmiete oder Betriebskosten enthalten Zahlungen, die dem Eigentümer nicht als freier Ertrag bleiben. Bei selbst genutztem Wohneigentum kann eine Vergleichsmiete nur eine Annahme sein. Lage, Zustand, Wohnfläche, Mietrecht und Marktdaten beeinflussen, ob der angesetzte Betrag plausibel ist.
Warum ein niedriger Faktor nicht automatisch gut ist
Ein niedriger Kaufpreis kann mit Sanierungsbedarf, schwacher Lage oder unsicherer Miete verbunden sein. Ein hoher Faktor kann umgekehrt Eigenschaften widerspiegeln, die in der einfachen Rechnung fehlen. Vergleiche ähnliche Objekte und ergänze Erwerbsnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen und mögliche Verkaufskosten. Für eine Anlageimmobilie ist der Faktor nur ein erster Filter.
Eigennutzung anders bewerten
Wenn du selbst einziehst, steht nicht eine Mieteinnahme, sondern der Vergleich zwischen Wohnkosten, Vermögensentwicklung und Flexibilität im Vordergrund. Rechne Mieten und Kaufen mit gleichem Startkapital und Monatsbudget über denselben Zeitraum. Ein Kaufpreisfaktor allein kann bei unterschiedlichen Zinsen, Eigenkapitalquoten und Haltedauern zu keiner Entscheidung führen.
Wann ist der Faktor nicht vergleichbar?
Unterschiedliche Wohnflächen, Sanierungszustände, Mietverträge oder im Preis enthaltene Bestandteile machen zwei Faktoren schwer vergleichbar. Prüfe deshalb, ob Preis und Nettokaltmiete wirklich dasselbe Objekt und denselben Stichtag betreffen. Für eine Eigennutzung ersetzt der Faktor weder Haushaltsbudget noch einen vollständigen Mieten-oder-Kaufen-Vergleich.
Beispiel: Warum Faktor 25 nicht 25 Jahre bis zum Gewinn bedeutet
Bei 360.000 Euro Kaufpreis und 1.200 Euro monatlicher Kaltmiete beträgt die Jahreskaltmiete 14.400 Euro. Der Kaufpreisfaktor ist 360.000 geteilt durch 14.400, also 25. Die zugehörige Bruttomietrendite auf denselben Kaufpreis beträgt vier Prozent. Das ist eine Verhältnisrechnung, keine Prognose eines tatsächlichen Ertrags.
Die Mieten stehen nicht vollständig zur Rückzahlung des Kaufpreises bereit: Instandhaltung, mögliche Leerstände und weitere Kosten können Mittel beanspruchen; bei Finanzierung kommen Zinsen hinzu. Bei Eigennutzung wird außerdem keine Miete ausgezahlt. Der Faktor hilft dort beim Vergleich mit einer passenden Alternativmiete, ersetzt aber den Vermögensvergleich nicht.
Dein nächster Schritt
- Monatskaltmiete mit zwölf zur Jahresmiete umrechnen.
- Tatsächliche und nur angenommene Miete kennzeichnen.
- Zustand, Lage und Nutzung der Vergleichsobjekte prüfen.
Häufige Fragen zu diesem Thema
Ist ein niedriger Faktor immer günstig?
Nein. Er kann mit höherem Erhaltungsbedarf, Leerstandsrisiko oder einer ungeeigneten Mietannahme zusammenhängen. Der Preis-Miet-Vergleich braucht deshalb eine Prüfung der dahinterstehenden Objekt- und Kostendaten.
Ist die Bruttomietrendite einfach der Kehrwert?
Wenn Kaufpreis und Jahreskaltmiete dieselbe Bezugsbasis haben, ergibt 100 geteilt durch den Faktor die Bruttomietrendite in Prozent. Eine Nettorendite nach Kosten oder eine Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital ist das nicht.
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Mieten oder Kaufen nutzen
Ändere die Annahmen im passenden Rechner und vergleiche Monatsrate, Restschuld oder Vermögen über denselben Zeitraum.
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