Was ist der Kaufpreisfaktor und wie wird er berechnet?
Der Kaufpreisfaktor setzt den Immobilienpreis ins Verhältnis zur jährlichen Kaltmiete. Er ist ein schneller Vergleichswert, aber weder eine vollständige Renditeberechnung noch eine Aussage darüber, ob Kaufen für deinen Haushalt günstiger ist.
Formel und Bedeutung
Der Faktor ist Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete; letztere entspricht zwölf Monatskaltmieten. Er beschreibt ein Preis-Miet-Verhältnis in Jahren, aber keine Rückzahlungsdauer. Finanzierung, Leerstand, Instandhaltung, Steuern und Erwerbsnebenkosten bleiben in dieser Kennzahl zunächst unberücksichtigt. WohnMathe hat dafür keinen eigenen Faktor-Rechner.
Welche Miete gehört in den Nenner?
Verwende eine realistisch erzielbare Nettokaltmiete für ein vergleichbares Objekt. Warmmiete oder Betriebskosten enthalten Zahlungen, die dem Eigentümer nicht als freier Ertrag bleiben. Bei selbst genutztem Wohneigentum kann eine Vergleichsmiete nur eine Annahme sein. Lage, Zustand, Wohnfläche, Mietrecht und Marktdaten beeinflussen, ob der angesetzte Betrag plausibel ist.
Warum ein niedriger Faktor nicht automatisch gut ist
Ein niedriger Kaufpreis kann mit Sanierungsbedarf, schwacher Lage oder unsicherer Miete verbunden sein. Ein hoher Faktor kann umgekehrt Eigenschaften widerspiegeln, die in der einfachen Rechnung fehlen. Vergleiche ähnliche Objekte und ergänze Erwerbsnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen und mögliche Verkaufskosten. Für eine Anlageimmobilie ist der Faktor nur ein erster Filter.
Eigennutzung anders bewerten
Wenn du selbst einziehst, steht nicht eine Mieteinnahme, sondern der Vergleich zwischen Wohnkosten, Vermögensentwicklung und Flexibilität im Vordergrund. Rechne Mieten und Kaufen mit gleichem Startkapital und Monatsbudget über denselben Zeitraum. Ein Kaufpreisfaktor allein kann bei unterschiedlichen Zinsen, Eigenkapitalquoten und Haltedauern zu keiner Entscheidung führen.
Wann ist der Faktor nicht vergleichbar?
Unterschiedliche Wohnflächen, Sanierungszustände, Mietverträge oder im Preis enthaltene Bestandteile machen zwei Faktoren schwer vergleichbar. Prüfe deshalb, ob Preis und Nettokaltmiete wirklich dasselbe Objekt und denselben Stichtag betreffen. Für eine Eigennutzung ersetzt der Faktor weder Haushaltsbudget noch einen vollständigen Mieten-oder-Kaufen-Vergleich.
Mieten oder Kaufen nutzen
Ändere die Annahmen im passenden Rechner und vergleiche Monatsrate, Restschuld oder Vermögen über denselben Zeitraum.
Mieten oder Kaufen berechnen