Wie wirkt sich eine Sondertilgung auf die Baufinanzierung aus?
Eine Sondertilgung zahlt zusätzlich zur Monatsrate einen Teil des Darlehens zurück. Dadurch sinkt die Restschuld sofort. Auf den kleineren Saldo fallen anschließend weniger Zinsen an; bei gleichbleibender Rate kann das Darlehen schneller getilgt werden. Wie groß der Effekt ist, zeigt ein Vergleich mit identischen Ausgangsdaten.
Was eine Sondertilgung verändert – und was zu prüfen bleibt
Die Tabelle lässt sich seitlich verschieben.
| Punkt | Wirkung | Vor der Zahlung prüfen |
|---|---|---|
| Restschuld | Sinkt um den zusätzlich getilgten Betrag | Verbindlichen Saldo und Verbuchung |
| Folgezinsen | Auf den geringeren Saldo fallen weniger Zinsen an | Zeitpunkt im Tilgungsplan |
| Monatsrate | Bleibt im gezeigten Modell unverändert | Abweichende Vertragsregeln |
| Liquidität | Eigenes frei verfügbares Geld nimmt ab | Reparaturen und sonstige Verpflichtungen |
Was ist eine Sondertilgung?
Die reguläre Tilgung ist bereits Teil der vereinbarten Monatsrate: Zusammen mit dem Zinsanteil bildet sie die laufende Zahlung für das Annuitätendarlehen. Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung außerhalb dieses Plans. Sie verringert den noch offenen Darlehensbetrag direkt. Wie unterschiedliche anfängliche Tilgungssätze die Rate verändern, erklärt der verlinkte Ratgeber zur Tilgung; hier bleibt die reguläre Rate in beiden Varianten gleich.
Wie verändert eine Sondertilgung die Restschuld?
Der monatliche Zins wird im WohnMathe Modell auf den jeweils offenen Darlehenssaldo berechnet. Nach einer Sondertilgung ist dieser Saldo kleiner. Bei gleichbleibender Monatsrate sinkt deshalb der Zinsanteil der folgenden Raten und ein größerer Teil der Rate tilgt das Darlehen. Die spätere Restschuld kann somit um mehr als die geleistete Sonderzahlung sinken. Für die Grundidee der Restschuld gibt es einen eigenen Ratgeber.
Beispiel: Baufinanzierung mit und ohne Sondertilgung
Wir vergleichen ein Darlehen über 300.000 € mit 3,5 % Sollzins, 2,0 % anfänglicher Tilgung und zehn Jahren Zinsbindung. In der ersten Variante gibt es keine zusätzliche Zahlung. In der zweiten werden jedes Jahr 5.000 € extra getilgt. Der Sollzins und die reguläre Monatsrate bleiben im Modell während der zehn Jahre konstant. So zeigt der Vergleich allein die Wirkung der Sondertilgung.
Vergleich nach 10 Jahren
Modellannahme: Die Sondertilgung erfolgt einmal jährlich nach der zwölften Monatsrate, erstmals am Ende des ersten Darlehensjahres. Die reguläre Monatsrate und der Sollzins bleiben unverändert. Die Rechnung endet nach 10 Jahren; es gibt kein Förderdarlehen und keine Gebühren. Intern wird monatlich ohne Cent-Rundung gerechnet, angezeigt werden Monatsrate auf Cent und übrige Beträge auf volle Euro.
| Kennzahl | Ohne Sondertilgung | Mit Sondertilgung |
|---|---|---|
| Darlehensbetrag | 300.000 € | 300.000 € |
| Sollzins | 3,5 % | 3,5 % |
| Anfängliche Tilgung | 2,0 % | 2,0 % |
| Jährliche Sondertilgung | 0 € | 5.000 € |
| Monatsrate | 1.375,00 € | 1.375,00 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | 228.284 € | 169.473 € |
| Geleistete Sondertilgungen | 0 € | 50.000 € |
| Gezahlte Zinsen in 10 Jahren | 93.284 € | 84.473 € |
| Unterschied der Restschuld | – | 58.811 € weniger |
| Zinsersparnis im Zeitraum | – | 8.811 € |
Nach 10 Jahren liegt die Restschuld mit Sondertilgung um 58.811 € niedriger. Davon entfallen 50.000 € auf zusätzliche Zahlungen; 8.811 € entstehen durch geringere Zinsen und entsprechend mehr reguläre Tilgung. Die Beträge sind gerundet; für die Zeit nach der Zinsbindung wird keine weitere Ersparnis unterstellt.
Beispiel im Restschuld-Rechner öffnenWarum spart eine Sondertilgung auch Zinsen?
Eine Zahlung von 5.000 € senkt die Restschuld zunächst um genau 5.000 €. Ab dem nächsten Monat wird der Zins jedoch auf den niedrigeren Saldo berechnet. Weil die Monatsrate im Beispiel unverändert bleibt, fließt die geringere Zinslast zusätzlich in die reguläre Tilgung. Die Tabelle zeigt daher sowohl die Summe der Extra-Zahlungen als auch die darüber hinausgehende Wirkung durch geringere Zinsen innerhalb der zehn Jahre. Für die Zeit danach wird keine Zinsersparnis behauptet.
Wann wirkt eine Sondertilgung besonders stark?
Je früher eine Sondertilgung geleistet wird, desto länger kann der kleinere Darlehenssaldo die Zinsrechnung beeinflussen. Der WohnMathe Restschuld-Rechner setzt eine jährliche Sondertilgung jeweils nach der zwölften Monatsrate eines Darlehensjahres an. Bleibt die Monatsrate danach unverändert, kann sich auch die gesamte Rückzahlungsdauer verkürzen. Das Beispiel berechnet aber nur die ersten zehn Jahre und schätzt keine spätere Laufzeit; aus ihm folgt keine pauschale Empfehlung.
Einmalige oder regelmäßige Sondertilgung
Eine einmalige Sondertilgung, zum Beispiel 10.000 €, reduziert den Darlehenssaldo einmal zu einem bestimmten Termin. Bei regelmäßigen Sondertilgungen, etwa 5.000 € in jedem Jahr, kommen mehrere Zahlungen mit jeweils eigener Zinswirkung hinzu. Beide Varianten lassen sich nicht allein anhand der Gesamtsumme gleichsetzen. Entscheidend sind Höhe, Zeitpunkt und Häufigkeit der Zahlungen sowie der dann offene Saldo, der Sollzins und die verbleibende Finanzierungszeit.
Welche Sondertilgung erlaubt der Darlehensvertrag?
Ob Sondertilgungen möglich sind, steht im konkreten Darlehensvertrag. Möglich sind etwa kein vereinbartes Sondertilgungsrecht, ein fester Jahresbetrag oder eine prozentuale jährliche Grenze. Auch Zahlungstermin und mögliche Kosten können geregelt sein. Das Rechenmodell prüft diese Bedingungen nicht. Wer eigene Werte eingibt, sollte sie mit dem Vertrag abgleichen und genügend Geld für laufende Ausgaben und unerwartete Kosten verfügbar halten.
Zusätzliche Einzahlung ist nicht dasselbe wie Ersparnis
Wenn du in zehn Jahren insgesamt zusätzlich Geld zurückzahlst, besteht ein großer Teil der geringeren Restschuld genau aus diesen Einzahlungen. Die darüber hinausgehende Wirkung entsteht durch vermiedene Zinsen und den veränderten Tilgungsverlauf. Der Vergleich mit und ohne Sondertilgung zeigt diese Größen getrennt.
Lege vor einer regelmäßigen Sondertilgung fest, aus welchen Mitteln sie kommen soll. Eine vereinbarte Option musst du nicht unbedingt vollständig ausschöpfen. Sind größere Ausgaben absehbar, kann eine Liquiditätsreserve wichtig sein. Die Gegenüberstellung mit einer Geldanlage erfordert außerdem eine passende Annahme für deren Ertrag nach Kosten und Steuern.
Dein nächster Schritt
- Berechtigung, Betrag und Termin im Vertrag nachlesen.
- Einmalige und jährlich wiederkehrende Zahlung unterscheiden.
- Verbleibende Reserve nach der Zahlung ausrechnen.
Vertiefende Grundlage: Verbraucherzentrale: Sondertilgungsrechte und vorzeitige Ablösung.
Häufige Fragen zu diesem Thema
Sinkt danach automatisch die Monatsrate?
Im WohnMathe Vergleich bleibt die regelmäßige Rate gleich. Dadurch fließt später mehr davon in die Tilgung. Ob die Bank stattdessen die Rate anpasst, richtet sich nach der konkreten Vereinbarung.
Darf ich beliebig viel zusätzlich zurückzahlen?
Ein solches Recht besteht nicht allein deshalb, weil du Geld übrig hast. Die zulässige Sondertilgung ergibt sich aus Vertrag und gegebenenfalls gesetzlichen Rechten. Eine darüber hinausgehende Ablösung muss gesondert geprüft werden.
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Sondertilgung selbst berechnen
Ändere Darlehensbetrag, Sollzins, Tilgung, Zeitraum und jährliche Sondertilgung. Der Restschuld-Rechner zeigt den Verlauf mit deinen Eingaben.
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