1 %, 2 % oder 3 % Tilgung – welche Unterschiede gibt es?
Eine höhere anfängliche Tilgung erhöht normalerweise deine Monatsrate. Dafür sinkt das Darlehen schneller und nach derselben Zinsbindung bleibt weniger Restschuld. Welche Rate tragbar ist, hängt von deinem Budget und deinem Finanzierungsspielraum ab – 3 % sind nicht automatisch die richtige Wahl.
Tilgung aus zwei Blickwinkeln beurteilen
Die Tabelle lässt sich seitlich verschieben.
| Variante | Laufender Haushalt | Späteres Darlehen |
|---|---|---|
| 1 % Anfangstilgung | Niedrigere Anfangsrate bei sonst gleichen Werten | Mehr Restschuld nach derselben Zeit |
| 2 % Anfangstilgung | Mittlere Zahlung im Beispiel | Mittlerer verbleibender Saldo |
| 3 % Anfangstilgung | Mehr Geld jeden Monat gebunden | Weniger Restschuld bei gleichem Zeitraum |
| Tilgungswechsel | Kann späteren Spielraum schaffen | Muss vertraglich möglich sein |
Was bedeutet Tilgung bei einer Baufinanzierung?
Tilgung ist der Teil deiner Zahlung, mit dem du das Darlehen zurückzahlst. Bei einem Annuitätendarlehen setzt sich die anfängliche Monatsrate vereinfacht aus Sollzins und anfänglicher Tilgung zusammen. Mit jeder Rate sinkt die Schuld; dadurch fällt im Zeitverlauf weniger Zins auf die verbleibende Schuld an und ein größerer Teil derselben Rate tilgt das Darlehen.
Wenn du zunächst nur die monatliche Belastung verstehen möchtest, nutze den Monatsrate-Rechner.
Beispiel: 300.000 € Baufinanzierung mit 3,5 % Zins
Wir vergleichen ein Darlehen von 300.000 € bei 3,5 % Sollzins pro Jahr über 10 Jahre. Die anfängliche Tilgung beträgt 1 %, 2 % oder 3 %. Es gibt keine Sondertilgung, keinen KfW-Darlehensteil und keine Änderung des Sollzinses während dieser Zeit. Das ist eine Modellrechnung, kein Kreditangebot.
1 %, 2 % und 3 % Tilgung im Vergleich
| Anfängliche Tilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren |
|---|---|---|
| 1 % | 1.125,00 € | 264.142 € |
| 2 % | 1.375,00 € | 228.284 € |
| 3 % | 1.625,00 € | 192.426 € |
Die Werte stammen aus derselben Annuitätenberechnung wie im Restschuld-Rechner; die Anzeige ist auf Cent beziehungsweise volle Euro gerundet.
Beispiel mit 2 % Tilgung im Restschuld-Rechner öffnenWarum verändert die Tilgung die Monatsrate?
Bei gleichem Darlehen und Sollzins legt die anfängliche Tilgung fest, wie viel Rückzahlung zusätzlich zum anfänglichen Zins in der regelmäßigen Rate steckt. In diesem Beispiel steigt die anfängliche Monatsrate von 1.125,00 € bei 1 % auf 1.625,00 € bei 3 %. Der Unterschied beträgt 500,00 € pro Monat.
Warum sinkt die Restschuld bei höherer Tilgung schneller?
Eine höhere Rate führt von Beginn an zu mehr Rückzahlung. Weil danach weniger Darlehen offen ist, sinkt auch der Zinsanteil der späteren Raten. Nach 10 Jahren beträgt die Restschuld bei 1 % Tilgung 264.142 €, bei 3 % Tilgung 192.426 €. Das sind 71.716 € Unterschied. Mit dem Restschuld-Rechner kannst du weitere Tilgungssätze und Sondertilgungen prüfen.
Was bedeutet eine höhere Tilgung für die Gesamtkosten?
Innerhalb der gleichen zehn Jahre fallen bei schneller sinkender Restschuld weniger Zinsen auf das offene Darlehen an. Zugleich zahlst du monatlich mehr. Daraus lässt sich keine feste Ersparnis für die gesamte Finanzierung ableiten: Nach der Zinsbindung können neue Konditionen gelten, und der weitere Verlauf hängt von der Anschlussfinanzierung ab. Vergleiche deshalb Zinskosten und Restschuld immer zusammen.
Welche Tilgung passt zum monatlichen Budget?
Eine niedrigere Tilgung entlastet die laufende Rate, lässt aber mehr Restschuld für später. Eine höhere Tilgung senkt die Restschuld stärker, bindet aber jeden Monat mehr Geld. Prüfe, welche Rate auch neben Eigentümerkosten und einem Puffer tragbar bleibt. Eine pauschal beste Tilgung gibt es nicht.
Rechenweg und weiterführende Grundlage
Die gezeigten Zahlen werden mit dem WohnMathe Rechenkern erzeugt. Die Berechnungsgrundlagen erläutern monatliche Verzinsung, konstante Rate und die Grenzen des Modells. Die Verbraucherzentrale zu Finanzierungsmodellen ordnet das Annuitätendarlehen und seine Risiken ein.
Eine höhere Tilgung braucht einen Liquiditätsplan
Setze nicht automatisch den höchsten Satz ein, den du im normalen Monat gerade bezahlen kannst. Ein Immobilienkauf bringt auch unregelmäßige Ausgaben mit sich. Fest gebundene Rückzahlungen lassen sich nicht wie ein Tagesgeldkonto für eine Reparatur zurückholen. Prüfe daher zuerst deine Eigentümerkosten und einen passenden Puffer.
Wenn du zusätzliche Mittel erst künftig erwartest, unterscheide die feste Monatsverpflichtung von einer optionalen Sondertilgung. Eine hohe erwartete Bonuszahlung ist kein sicherer Ersatz für laufendes Einkommen. Ob ein Tilgungswechsel oder zusätzliche Rückzahlungen möglich sind und etwas kosten, ergibt sich aus dem konkreten Vertrag.
Dein nächster Schritt
- Mehrzahlung pro Monat in Euro ausrechnen.
- Die Restschuld zu demselben Enddatum vergleichen.
- Sondertilgung und Tilgungswechsel im Vertrag prüfen.
Häufige Fragen zu diesem Thema
Warum ist die niedrigste Monatsrate nicht unbedingt am günstigsten?
Weil dadurch bei sonst gleichen Bedingungen weniger getilgt wird. Es bleibt mehr Schuld für später, auf die weiterhin Zinsen anfallen können. Vergleiche die Rate zusammen mit Zinskosten und Endsaldo.
Beweist 3 % Tilgung die schnellste vollständige Rückzahlung?
Nur innerhalb derselben übrigen Annahmen ist die höhere Rate schneller. Eine Aussage bis zur vollständigen Rückzahlung braucht auch den Verlauf nach der Zinsbindung. Künftige Konditionen sind im Zehnjahresvergleich nicht festgelegt.
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