1 %, 2 % oder 3 % Tilgung – welche Unterschiede gibt es?

Was bedeutet Tilgung bei einer Baufinanzierung?

Tilgung ist der Teil deiner Zahlung, mit dem du das Darlehen zurückzahlst. Bei einem Annuitätendarlehen setzt sich die anfängliche Monatsrate vereinfacht aus Sollzins und anfänglicher Tilgung zusammen. Mit jeder Rate sinkt die Schuld; dadurch fällt im Zeitverlauf weniger Zins auf die verbleibende Schuld an und ein größerer Teil derselben Rate tilgt das Darlehen.

Wenn du zunächst nur die monatliche Belastung verstehen möchtest, nutze den Monatsrate-Rechner.

Beispiel: 300.000 € Baufinanzierung mit 3,5 % Zins

Wir vergleichen ein Darlehen von 300.000 € bei 3,5 % Sollzins pro Jahr über 10 Jahre. Die anfängliche Tilgung beträgt 1 %, 2 % oder 3 %. Es gibt keine Sondertilgung, keinen KfW-Darlehensteil und keine Änderung des Sollzinses während dieser Zeit. Das ist eine Modellrechnung, kein Kreditangebot.

1 %, 2 % und 3 % Tilgung im Vergleich

Die Werte stammen aus derselben Annuitätenberechnung wie im Restschuld-Rechner; die Anzeige ist auf Cent beziehungsweise volle Euro gerundet.

Warum verändert die Tilgung die Monatsrate?

Bei gleichem Darlehen und Sollzins legt die anfängliche Tilgung fest, wie viel Rückzahlung zusätzlich zum anfänglichen Zins in der regelmäßigen Rate steckt. In diesem Beispiel steigt die anfängliche Monatsrate von 1.125,00 € bei 1 % auf 1.625,00 € bei 3 %. Der Unterschied beträgt 500,00 € pro Monat.

Warum sinkt die Restschuld bei höherer Tilgung schneller?

Eine höhere Rate führt von Beginn an zu mehr Rückzahlung. Weil danach weniger Darlehen offen ist, sinkt auch der Zinsanteil der späteren Raten. Nach 10 Jahren beträgt die Restschuld bei 1 % Tilgung 264.142 €, bei 3 % Tilgung 192.426 €. Das sind 71.716 € Unterschied. Mit dem Restschuld-Rechner kannst du weitere Tilgungssätze und Sondertilgungen prüfen.

Was bedeutet eine höhere Tilgung für die Gesamtkosten?

Innerhalb der gleichen zehn Jahre fallen bei schneller sinkender Restschuld weniger Zinsen auf das offene Darlehen an. Zugleich zahlst du monatlich mehr. Daraus lässt sich keine feste Ersparnis für die gesamte Finanzierung ableiten: Nach der Zinsbindung können neue Konditionen gelten, und der weitere Verlauf hängt von der Anschlussfinanzierung ab. Vergleiche deshalb Zinskosten und Restschuld immer zusammen.

Welche Tilgung passt zum monatlichen Budget?

Eine niedrigere Tilgung entlastet die laufende Rate, lässt aber mehr Restschuld für später. Eine höhere Tilgung senkt die Restschuld stärker, bindet aber jeden Monat mehr Geld. Prüfe, welche Rate auch neben Eigentümerkosten und einem Puffer tragbar bleibt. Eine pauschal beste Tilgung gibt es nicht.