Wie hoch ist die Restschuld nach 10 Jahren?
Eine allgemeingültige Restschuld nach zehn Jahren gibt es nicht. Sie hängt vom Darlehen, Sollzins, anfänglicher Tilgung und tatsächlich geleisteten Sondertilgungen ab; zehn Jahre sind außerdem nicht automatisch die Gesamtlaufzeit.
So bleibt dein Zehnjahresvergleich fair
Die Tabelle lässt sich seitlich verschieben.
| Vergleich | Gleich lassen | Gezielt verändern |
|---|---|---|
| Tilgungswirkung | Darlehen, Sollzins und zehn Jahre Zeitraum | Anfängliche Tilgung |
| Sondertilgungswirkung | Darlehen, Rate und Zahlungstermine | Zusätzlichen jährlichen Betrag |
| Angebotsvergleich | Finanzierungsbedarf und Vergleichsstichtag | Vertragliche Konditionen |
| Anschlussrisiko | Restschuld am gewählten Stichtag | Zins der Anschlussfinanzierung |
Warum die Startformel allein nicht reicht
Die anfängliche Monatsrate lässt sich näherungsweise aus Darlehen mal Sollzins plus anfänglicher Tilgung, geteilt durch zwölf, berechnen. Für die Restschuld muss anschließend jede Rate auf den jeweils offenen Saldo angewendet werden. Der Zinsanteil nimmt bei sinkender Schuld ab, der Tilgungsanteil derselben Rate steigt. Eine einfache Rechnung mit zehnmal der anfänglichen Jahrestilgung unterschätzt deshalb normalerweise die tatsächliche Tilgung.
Vergleich mit festen Annahmen
Vergleiche für dieselbe Darlehenssumme und denselben Sollzins mehrere anfängliche Tilgungssätze über denselben Zeitraum. Halte Förderbausteine, Gebühren und Sondertilgungen aus dem Vergleich heraus, wenn nur die Wirkung der Tilgung sichtbar werden soll. Die Monatsraten und Restschulden müssen aus demselben Tilgungsmodell stammen.
Sondertilgungen und Vertragsregeln
Eine zusätzliche Zahlung reduziert den offenen Betrag zum Zahlungszeitpunkt. Dadurch fallen später weniger Zinsen auf den verbleibenden Saldo an. Ob, wann und in welcher Höhe eine Sondertilgung erlaubt ist, steht im Vertrag. Für Förderdarlehen können andere Regeln gelten. Trage nur Sonderzahlungen ein, die du realistischerweise leisten kannst, statt die Finanzierung auf unsichere Einnahmen zu stützen.
Was nach den zehn Jahren folgt
Ist das Darlehen am Ende der Zinsbindung nicht vollständig getilgt, wird die Restschuld weiterfinanziert. Die neue Rate hängt dann vom Saldo, neuen Sollzins, gewählter Tilgung und neuen Bedingungen ab. Rechne mehrere Zinsszenarien und prüfe die Tragbarkeit auch bei einer schlechteren Variante. Die Modellrechnung ist keine Prognose des Zinsmarktes.
Was ist bei mehreren Darlehensbausteinen zu beachten?
Bankdarlehen und Förderkredit können unterschiedliche Zinsen, Tilgungsbeginne und Zinsbindungen haben. Berechne den Saldo jedes Bausteins separat und addiere sie erst für die gesamte offene Schuld. Eine einzige angenommene Tilgungsrate für beide Darlehen kann den tatsächlichen Verlauf erheblich verzerren.
Tilgungsverlauf im Modell
Jede Zeile verwendet denselben WohnMathe Tilgungskern. Der Sollzins bleibt im gezeigten Zeitraum konstant; Förderdarlehen und Gebühren sind nicht enthalten.
| Szenario | Darlehen / Sollzins | Anfangstilgung / Zeitraum | Monatsrate | Restschuld | Gezahlte Zinsen |
|---|---|---|---|---|---|
| Niedrige Tilgung | 300.000 € / 3,5 % | 1 % / 10 Jahre | 1.125,00 € | 264.142 € | 99.142 € |
| Mittlere Tilgung | 300.000 € / 3,5 % | 2 % / 10 Jahre | 1.375,00 € | 228.284 € | 93.284 € |
| Höhere Tilgung | 300.000 € / 3,5 % | 3 % / 10 Jahre | 1.625,00 € | 192.426 € | 87.426 € |
Restschuld nach 10 Jahren: Tilgung und Sondertilgung vergleichen
Alle Varianten starten mit 300.000 € Darlehen und 3,5 % festem Sollzins. Die Rate bleibt konstant; eine Sondertilgung wird jeweils nach der zwölften Monatsrate geleistet. Der zusätzliche Betrag kommt zur Monatsrate hinzu. KfW und Gebühren sind nicht enthalten.
Derselbe Kredit über 10 Jahre; Restschuld anklicken und nachrechnen
| Anfangstilgung | Extra pro Jahr | Monatsrate | Zinsen in 10 Jahren | Restschuld / Beispiel öffnen |
|---|---|---|---|---|
| 1 % | 0 € | 1.125,00 € | 99.142 € | 264.142 € |
| 1 % | 5.000 € | 1.125,00 € | 90.331 € | 205.331 € |
| 2 % | 0 € | 1.375,00 € | 93.284 € | 228.284 € |
| 2 % | 5.000 € | 1.375,00 € | 84.473 € | 169.473 € |
| 3 % | 0 € | 1.625,00 € | 87.426 € | 192.426 € |
| 3 % | 5.000 € | 1.625,00 € | 78.615 € | 133.615 € |
Eine höhere Tilgung fordert mehr laufende Liquidität. Die Sondertilgungsrechnung trennt zusätzliche Einzahlungen von der Zinsersparnis. Für den verbleibenden Saldo hilft der Stresstest zur Anschlussfinanzierung.
Vom Endsaldo zur nächsten Monatsrate weiterdenken
Der niedrigste Endsaldo ist nicht ohne Weiteres die bequemste Variante: Er kann durch deutlich höhere monatliche Zahlungen entstanden sein. Lies die Restschuld immer zusammen mit der bisherigen Rate und den zusätzlich eingesetzten Beträgen. Sonst wird zusätzliche Tilgung leicht als reine Ersparnis missverstanden.
Rechne anschließend mit derselben Restschuld mehrere Anschlusszinsen durch. Wenn dein Kredit aus einem Bankdarlehen und einem Förderdarlehen besteht, können die Endtermine auseinanderfallen. Ein gemeinsamer Zehnjahreswert ersetzt dann nicht die getrennte Planung der beiden Zahlungsströme.
Dein nächster Schritt
- Den Zehnjahresstichtag für alle Varianten beibehalten.
- Rate und Sondertilgungen neben der Restschuld lesen.
- Bank- und Förderdarlehen mit ihren eigenen Fristen erfassen.
Häufige Fragen zu diesem Thema
Bleiben bei 2 % Tilgung nach zehn Jahren genau 80 % übrig?
Nein. 2 % bezeichnet die anfängliche Tilgung. Bei konstanter Rate sinkt der Zinsanteil mit der Schuld und der Tilgungsanteil steigt. Deshalb braucht der Saldo einen Tilgungsplan statt einer linearen Rechnung.
Ist eine frühere Sondertilgung wirksamer?
Bei gleichen sonstigen Bedingungen senkt eine frühere Zahlung den verzinsten Saldo länger. Der tatsächliche Termin muss aber vertraglich zulässig sein. Die gezeigten Beispiele verwenden ausdrücklich ihre jeweils genannten Zahlungstermine.
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