Was ist die Restschuld bei einer Baufinanzierung?
Die Restschuld ist der Teil des Darlehens, der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht zurückgezahlt wurde. Besonders wichtig ist sie am Ende der Zinsbindung, weil dieser Betrag weiterfinanziert oder abgelöst werden muss.
Wie die Restschuld entsteht
Bei einem Annuitätendarlehen enthält jede regelmäßige Rate Zins und Tilgung. Zinsen sind Kosten für die noch offene Schuld; nur der Tilgungsanteil reduziert den Darlehenssaldo. Deshalb ist die Summe aller gezahlten Raten nicht gleich der getilgten Summe. Die Restschuld ergibt sich aus ausgezahltem Darlehen abzüglich tatsächlich geleisteter Tilgungen und möglicher Sondertilgungen.
Was ihre Höhe verändert
Darlehensbetrag, Sollzins, anfängliche Tilgung, Laufzeit der Zinsbindung und vertraglich erlaubte Sondertilgungen bestimmen den Verlauf. Bei gleicher Ausgangssumme und gleichem Zins hinterlässt eine höhere anfängliche Tilgung gewöhnlich weniger Restschuld, verlangt aber eine höhere Monatsrate. Ändern sich Zins oder Rate während des Vertrags, muss der Verlauf entsprechend neu gerechnet werden.
Beispiel für den Zinsbindungswechsel
Eine Beispielrechnung beginnt mit dem voraussichtlichen Saldo zum Ende der Zinsbindung. Erst auf diesen Betrag werden neuer Sollzins und neue anfängliche Tilgung angewendet. Eine daraus berechnete Startrate ist eine Modellgröße; sie sagt weder künftige Marktzinsen noch die Konditionen eines konkreten Angebots voraus.
Restschuld und Gesamtbelastung gemeinsam prüfen
Eine niedrige heutige Rate kann eine hohe spätere Restschuld verdecken. Prüfe deshalb nicht nur, ob die Startrate passt, sondern auch mehrere Anschlusszins-Szenarien. Ein Tilgungsplan zeigt den Verlauf Monat für Monat; WohnMathe schätzt den Saldo für die gewählten Annahmen. Verbindlich sind die Vertragsunterlagen und die Abrechnung des Darlehensgebers.
Wo finde ich den verbindlichen Saldo?
Der Rechner liefert einen Modellwert aus deinen Eingaben. Vertrag, tatsächlicher Auszahlungszeitpunkt, abweichende Raten und bereits verbuchte Sondertilgungen können zu einem anderen Kontostand führen. Für eine Anschlussfinanzierung benötigst du deshalb eine aktuelle Auskunft des Darlehensgebers zum maßgeblichen Stichtag.
Tilgungsverlauf im Modell
Jede Zeile verwendet denselben WohnMathe Tilgungskern. Der Sollzins bleibt im gezeigten Zeitraum konstant; Förderdarlehen und Gebühren sind nicht enthalten.
| Szenario | Darlehen / Sollzins | Anfangstilgung / Zeitraum | Monatsrate | Restschuld | Gezahlte Zinsen |
|---|---|---|---|---|---|
| 10 Jahre | 300.000 € / 3,5 % | 2 % / 10 Jahre | 1.375,00 € | 228.284 € | 93.284 € |
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Ändere die Annahmen im passenden Rechner und vergleiche Monatsrate, Restschuld oder Vermögen über denselben Zeitraum.
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