Was ist die Restschuld bei einer Baufinanzierung?
Die Restschuld ist der Teil des Darlehens, der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht zurückgezahlt wurde. Besonders wichtig ist sie am Ende der Zinsbindung, weil dieser Betrag weiterfinanziert oder abgelöst werden muss.
Drei Beträge, die du nicht verwechseln solltest
Die Tabelle lässt sich seitlich verschieben.
| Begriff | Was er beschreibt | Wofür du ihn brauchst |
|---|---|---|
| Restschuld | Noch nicht getilgtes Darlehen | Anschlussfinanzierung planen |
| Bisherige Zinskosten | Preis der Kreditnutzung im vergangenen Zeitraum | Finanzierungsvarianten vergleichen |
| Ablösebetrag | Am konkreten Termin zu zahlender Betrag laut Abrechnung | Tatsächlichen Bankwechsel oder Rückzahlung abwickeln |
Wie die Restschuld entsteht
Bei einem Annuitätendarlehen enthält jede regelmäßige Rate Zins und Tilgung. Zinsen sind Kosten für die noch offene Schuld; nur der Tilgungsanteil reduziert den Darlehenssaldo. Deshalb ist die Summe aller gezahlten Raten nicht gleich der getilgten Summe. Die Restschuld ergibt sich aus ausgezahltem Darlehen abzüglich tatsächlich geleisteter Tilgungen und möglicher Sondertilgungen.
Was ihre Höhe verändert
Darlehensbetrag, Sollzins, anfängliche Tilgung, Laufzeit der Zinsbindung und vertraglich erlaubte Sondertilgungen bestimmen den Verlauf. Bei gleicher Ausgangssumme und gleichem Zins hinterlässt eine höhere anfängliche Tilgung gewöhnlich weniger Restschuld, verlangt aber eine höhere Monatsrate. Ändern sich Zins oder Rate während des Vertrags, muss der Verlauf entsprechend neu gerechnet werden.
Beispiel für den Zinsbindungswechsel
Eine Beispielrechnung beginnt mit dem voraussichtlichen Saldo zum Ende der Zinsbindung. Erst auf diesen Betrag werden neuer Sollzins und neue anfängliche Tilgung angewendet. Eine daraus berechnete Startrate ist eine Modellgröße; sie sagt weder künftige Marktzinsen noch die Konditionen eines konkreten Angebots voraus.
Restschuld und Gesamtbelastung gemeinsam prüfen
Eine niedrige heutige Rate kann eine hohe spätere Restschuld verdecken. Prüfe deshalb nicht nur, ob die Startrate passt, sondern auch mehrere Anschlusszins-Szenarien. Ein Tilgungsplan zeigt den Verlauf Monat für Monat; WohnMathe schätzt den Saldo für die gewählten Annahmen. Verbindlich sind die Vertragsunterlagen und die Abrechnung des Darlehensgebers.
Wo finde ich den verbindlichen Saldo?
Der Rechner liefert einen Modellwert aus deinen Eingaben. Vertrag, tatsächlicher Auszahlungszeitpunkt, abweichende Raten und bereits verbuchte Sondertilgungen können zu einem anderen Kontostand führen. Für eine Anschlussfinanzierung benötigst du deshalb eine aktuelle Auskunft des Darlehensgebers zum maßgeblichen Stichtag.
Tilgungsverlauf im Modell
Jede Zeile verwendet denselben WohnMathe Tilgungskern. Der Sollzins bleibt im gezeigten Zeitraum konstant; Förderdarlehen und Gebühren sind nicht enthalten.
| Szenario | Darlehen / Sollzins | Anfangstilgung / Zeitraum | Monatsrate | Restschuld | Gezahlte Zinsen |
|---|---|---|---|---|---|
| 10 Jahre | 300.000 € / 3,5 % | 2 % / 10 Jahre | 1.375,00 € | 228.284 € | 93.284 € |
Restschuld nach 10 Jahren: Tilgung und Sondertilgung vergleichen
Alle Varianten starten mit 300.000 € Darlehen und 3,5 % festem Sollzins. Die Rate bleibt konstant; eine Sondertilgung wird jeweils nach der zwölften Monatsrate geleistet. Der zusätzliche Betrag kommt zur Monatsrate hinzu. KfW und Gebühren sind nicht enthalten.
Derselbe Kredit über 10 Jahre; Restschuld anklicken und nachrechnen
Eine höhere Tilgung fordert mehr laufende Liquidität. Die Sondertilgungsrechnung trennt zusätzliche Einzahlungen von der Zinsersparnis. Für den verbleibenden Saldo hilft der Stresstest zur Anschlussfinanzierung.
Eine Restschuld braucht immer ein Datum
Die Aussage, es seien noch 200.000 Euro offen, ist ohne Stichtag unvollständig. Zwischen zwei Terminen können Raten und Sondertilgungen liegen. Vergleiche den Modellwert deshalb mit dem Tilgungsplan zum gleichen Datum und berücksichtige, ob eine Zahlung davor oder danach verbucht wird.
Eine hohe Restschuld ist nicht automatisch eine fehlerhafte Finanzierung. Sie bedeutet aber, dass du die spätere Rückzahlung oder Anschlussfinanzierung mitplanen musst. Entscheidend sind ihr Verhältnis zum verfügbaren Vermögen, die dann tragbare Rate und das Zinsrisiko. Ein günstiger heutiger Zins beseitigt diese späteren Anforderungen nicht.
Dein nächster Schritt
- Den Stichtag der Restschuld notieren.
- Sondertilgungen nach tatsächlichem Zahlungstermin erfassen.
- Vor einer Ablösung eine aktuelle Bankabrechnung anfordern.
Häufige Fragen zu diesem Thema
Kann ich die gesamten bisherigen Raten vom Kredit abziehen?
Nein. Jede Rate enthält im Annuitätenmodell auch Zinsen. Nur der Tilgungsanteil und zusätzliche Tilgungen verringern den Saldo. Der Rechner verfolgt diese Aufteilung für jeden Monat.
Muss die Restschuld am Ende der Zinsbindung null sein?
Nicht bei jeder Finanzierung. Wenn dann noch Darlehen offen ist, muss dessen weiterer Verlauf geregelt werden. Prüfe neue Konditionen und Rückzahlungsmöglichkeiten frühzeitig; eine Restschuld verlängert sich nicht automatisch zu denselben Konditionen.
Gezielt weiterlesen
Restschuld nutzen
Ändere die Annahmen im passenden Rechner und vergleiche Monatsrate, Restschuld oder Vermögen über denselben Zeitraum.
Restschuld berechnen