Wie wird die monatliche Rate einer Baufinanzierung berechnet?
Die anfängliche Monatsrate einer Baufinanzierung ergibt sich aus Darlehensbetrag, jährlichem Sollzins und anfänglicher Tilgung. Für eine erste Orientierung addierst du Zins und Tilgung, wendest die Summe auf das Darlehen an und teilst das Ergebnis durch zwölf.
Welche Zahl brauchst du für die Monatsrate?
Die Tabelle lässt sich seitlich verschieben.
| Ausgangswert | Bedeutung | Häufige Verwechslung |
|---|---|---|
| Kaufpreis | Preis der Immobilie | Ist noch nicht die Darlehenssumme |
| Darlehen | Finanzierungsbedarf nach Eigenkapitaleinsatz | Kaufnebenkosten können den Bedarf erhöhen |
| Anfängliche Tilgung | Startwert für die Rückzahlung | Ist keine feste jährliche Abnahme der Restschuld |
| Monatsrate | Zinsen und Tilgung zusammen | Ist noch nicht das gesamte Wohnbudget |
Wie setzt sich die monatliche Rate zusammen?
Bei einem üblichen Annuitätendarlehen enthält jede Rate zwei Teile: Zinsen für die noch offene Schuld und Tilgung, mit der du das Darlehen zurückzahlst. Der Sollzins beschreibt die Zinsen pro Jahr. Die anfängliche Tilgung ist ein Jahresprozentsatz des ursprünglichen Darlehens für die Berechnung der ersten Rate; die tatsächlich im ersten Jahr getilgte Summe fällt wegen des sinkenden Zinsanteils etwas höher aus.
Welche Formel wird für die anfängliche Monatsrate verwendet?
Beide Prozentsätze sind Jahreswerte. In der Rechnung werden sie als Dezimalzahlen eingesetzt: 3,5 % sind 0,035 und 2 % sind 0,02. Die Teilung durch zwölf ergibt die anfängliche Monatsrate.
Die Formel beschreibt den Start der Finanzierung. Der genaue Tilgungsverlauf wird für jeden Monat mit der dann noch offenen Schuld berechnet.
Beispiel: Monatsrate für 300.000 € Darlehen
Angenommen, das Darlehen beträgt 300.000 €, der Sollzins 3,5 % pro Jahr und die anfängliche Tilgung 2 % pro Jahr. Es gibt keine Sondertilgung und keinen Förderdarlehensteil.
- Zins und Tilgung addieren: 3,5 % + 2 % = 5,5 %.
- Jahresbetrag ermitteln: 300.000 € × 5,5 % = 16.500 €.
- Auf Monate verteilen: 16.500 € ÷ 12 = 1.375,00 €.
Zu Beginn entfallen rechnerisch 875,00 € auf Zinsen und 500,00 € auf Tilgung. Auf ein Jahr hochgerechnet sind das 10.500 € Zinsen und 6.000 € anfängliche Tilgung.
Dieses Beispiel verwendet dieselbe Annuitätenberechnung wie der WohnMathe Rechner. Für einen direkten Vergleich deckt im vorausgefüllten Rechner das Eigenkapital die dort ausgewiesenen Kaufnebenkosten; der angezeigte Darlehensbetrag bleibt dadurch bei 300.000 €.
Beispiel im Monatsrate-Rechner öffnenWie verändern Zins und Tilgung die Monatsrate?
Bei gleichem Darlehen erhöht ein höherer Sollzins den anfänglichen Zinsanteil. Eine höhere anfängliche Tilgung erhöht die Rückzahlung und damit ebenfalls die Rate. Der Darlehensbetrag wirkt direkt mit: Wird er größer, steigen bei gleichen Prozentsätzen auch die anfänglichen Zins- und Tilgungsbeträge.
| Anfängliche Tilgung | Monatsrate |
|---|---|
| 1 % | 1.125,00 € |
| 2 % | 1.375,00 € |
| 3 % | 1.625,00 € |
Die Tabelle zeigt nur die anfängliche Rate. Was die drei Tilgungssätze für die spätere Restschuld bedeuten, erklärt der Ratgeber zu 1 %, 2 % und 3 % Tilgung.
Warum bleibt die Rate oft gleich, obwohl die Schuld sinkt?
Während einer vereinbarten Sollzinsbindung bleibt die regelmäßige Rate eines Annuitätendarlehens normalerweise gleich. Nach jeder Zahlung ist weniger Darlehen offen. Deshalb fallen für den nächsten Monat etwas weniger Zinsen an; von derselben Rate fließt entsprechend mehr in die Tilgung. Die Rate ist also nicht einfach ein fester monatlicher Zinsbetrag. Wie viel Schuld nach einem Zeitraum noch offen ist, kannst du mit dem Restschuld-Rechner prüfen.
Rechenweg und weiterführende Grundlage
Die gezeigten Zahlen werden mit dem WohnMathe Rechenkern erzeugt. Die Berechnungsgrundlagen erläutern monatliche Verzinsung, konstante Rate und die Grenzen des Modells. Die Verbraucherzentrale zu Finanzierungsmodellen ordnet das Annuitätendarlehen und seine Risiken ein.
Vom Immobilienpreis zur belastbaren Rate
Beginne mit dem gesamten Projekt: Kaufpreis, Nebenkosten und geplante Arbeiten. Ziehe nur das Eigenkapital ab, das du tatsächlich für den Kauf einsetzen willst. Eine verbleibende Notreserve gehört nicht in diesen Abzug. Erst dieser Finanzierungsbedarf ist die Grundlage der Kreditrate.
Die Startformel ist für ein gewöhnliches Annuitätendarlehen mit Sollzins und anfänglicher Tilgung gedacht. Sie ersetzt weder einen vollständigen Tilgungsplan noch die Ratenberechnung eines endfälligen Darlehens. Bei mehreren Kreditbausteinen berechnest du jeden Baustein getrennt und addierst die tatsächlichen Zahlungen.
Dein nächster Schritt
- Darlehensbetrag aus den Projektkosten ableiten.
- Sollzins und Tilgung als Jahresprozentsätze verwenden.
- Die Rate anschließend im Haushaltsbudget prüfen.
Häufige Fragen zu diesem Thema
Kann ich den Effektivzins in die Ratenformel einsetzen?
Für die hier gezeigte Formel brauchst du den Sollzins. Der Effektivzins dient dem Kostenvergleich nach gesetzlichen Rechenregeln. Wer ihn einfach austauscht, erhält nicht zwingend die vertragliche Rate.
Bleibt die Rate über die ganze Finanzierung gleich?
Im Modell bleibt sie während des betrachteten festen Sollzinses konstant. Tilgungswechsel, Förderdarlehen und eine Anschlussfinanzierung können die spätere Gesamtzahlung verändern. Prüfe deshalb auch die Restschuld zum Ende der Bindung.
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Welche Monatsrate passt zu meinem Darlehen?
Trage Kaufpreis, Eigenkapital, Kaufnebenkosten, Sollzins und Tilgung ein. Der Rechner zeigt daraus Darlehensbetrag und Monatsrate und lässt dich die Annahmen unmittelbar ändern.
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