Wie wird die monatliche Rate einer Baufinanzierung berechnet?
Die anfängliche Monatsrate einer Baufinanzierung ergibt sich aus Darlehensbetrag, jährlichem Sollzins und anfänglicher Tilgung. Für eine erste Orientierung addierst du Zins und Tilgung, wendest die Summe auf das Darlehen an und teilst das Ergebnis durch zwölf.
Wie setzt sich die monatliche Rate zusammen?
Bei einem üblichen Annuitätendarlehen enthält jede Rate zwei Teile: Zinsen für die noch offene Schuld und Tilgung, mit der du das Darlehen zurückzahlst. Der Sollzins beschreibt die Zinsen pro Jahr. Die anfängliche Tilgung ist ein Jahresprozentsatz des ursprünglichen Darlehens für die Berechnung der ersten Rate; die tatsächlich im ersten Jahr getilgte Summe fällt wegen des sinkenden Zinsanteils etwas höher aus.
Welche Formel wird für die anfängliche Monatsrate verwendet?
Beide Prozentsätze sind Jahreswerte. In der Rechnung werden sie als Dezimalzahlen eingesetzt: 3,5 % sind 0,035 und 2 % sind 0,02. Die Teilung durch zwölf ergibt die anfängliche Monatsrate.
Die Formel beschreibt den Start der Finanzierung. Der genaue Tilgungsverlauf wird für jeden Monat mit der dann noch offenen Schuld berechnet.
Beispiel: Monatsrate für 300.000 € Darlehen
Angenommen, das Darlehen beträgt 300.000 €, der Sollzins 3,5 % pro Jahr und die anfängliche Tilgung 2 % pro Jahr. Es gibt keine Sondertilgung und keinen Förderdarlehensteil.
- Zins und Tilgung addieren: 3,5 % + 2 % = 5,5 %.
- Jahresbetrag ermitteln: 300.000 € × 5,5 % = 16.500 €.
- Auf Monate verteilen: 16.500 € ÷ 12 = 1.375,00 €.
Zu Beginn entfallen rechnerisch 875,00 € auf Zinsen und 500,00 € auf Tilgung. Auf ein Jahr hochgerechnet sind das 10.500 € Zinsen und 6.000 € anfängliche Tilgung.
Dieses Beispiel verwendet dieselbe Annuitätenberechnung wie der WohnMathe Rechner. Für einen direkten Vergleich deckt im vorausgefüllten Rechner das Eigenkapital die dort ausgewiesenen Kaufnebenkosten; der angezeigte Darlehensbetrag bleibt dadurch bei 300.000 €.
Beispiel im Monatsrate-Rechner öffnenWie verändern Zins und Tilgung die Monatsrate?
Bei gleichem Darlehen erhöht ein höherer Sollzins den anfänglichen Zinsanteil. Eine höhere anfängliche Tilgung erhöht die Rückzahlung und damit ebenfalls die Rate. Der Darlehensbetrag wirkt direkt mit: Wird er größer, steigen bei gleichen Prozentsätzen auch die anfänglichen Zins- und Tilgungsbeträge.
| Anfängliche Tilgung | Monatsrate |
|---|---|
| 1 % | 1.125,00 € |
| 2 % | 1.375,00 € |
| 3 % | 1.625,00 € |
Die Tabelle zeigt nur die anfängliche Rate. Was die drei Tilgungssätze für die spätere Restschuld bedeuten, erklärt der Ratgeber zu 1 %, 2 % und 3 % Tilgung.
Warum bleibt die Rate oft gleich, obwohl die Schuld sinkt?
Während einer vereinbarten Sollzinsbindung bleibt die regelmäßige Rate eines Annuitätendarlehens normalerweise gleich. Nach jeder Zahlung ist weniger Darlehen offen. Deshalb fallen für den nächsten Monat etwas weniger Zinsen an; von derselben Rate fließt entsprechend mehr in die Tilgung. Die Rate ist also nicht einfach ein fester monatlicher Zinsbetrag. Wie viel Schuld nach einem Zeitraum noch offen ist, kannst du mit dem Restschuld-Rechner prüfen.
Welche Monatsrate passt zu meinem Darlehen?
Trage Kaufpreis, Eigenkapital, Kaufnebenkosten, Sollzins und Tilgung ein. Der Rechner zeigt daraus Darlehensbetrag und Monatsrate und lässt dich die Annahmen unmittelbar ändern.
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