Anschlussfinanzierung: Was passiert mit der Restschuld?
Bei einer Anschlussfinanzierung wird die nach der bisherigen Zinsbindung offene Schuld zu neuen Bedingungen weitergeführt. Maßgeblich sind der tatsächliche Saldo, der neue Sollzins und eine wieder tragbare Tilgung.
Welche Stellschraube verändert die Anschlussrate?
Die Tabelle lässt sich seitlich verschieben.
| Stellschraube | Unmittelbare Wirkung | Weiterer Effekt |
|---|---|---|
| Eigene Teilrückzahlung | Weniger neues Darlehen | Weniger frei verfügbare Mittel |
| Höherer Anschlusszins | Mehr anfängliche Zinsen | Bei fester Rate weniger Rückzahlung |
| Höhere neue Tilgung | Höhere regelmäßige Rate | Schnellerer Schuldenabbau |
| Längere Zinsbindung | Längere Zinssicherheit | Preis und Bedingungen stehen im Angebot |
Mit dem richtigen Saldo starten
Nimm die Restschuld zum vorgesehenen Anschlussdatum aus dem aktuellen Tilgungsplan oder einer Abrechnung der Bank. Berücksichtige bis dahin geplante reguläre Zahlungen und vertraglich erlaubte Sondertilgungen. Ursprünglicher Kaufpreis und ursprüngliche Darlehenssumme sind für das neue Angebot nicht mehr die passende Basis. Eigenmittel können den neu benötigten Kredit zusätzlich reduzieren.
Angebote auf derselben Grundlage prüfen
Vergleiche Prolongation bei der bisherigen Bank und Umschuldung nur mit gleichem Auszahlungsdatum, gleicher Restschuld und vergleichbarer Zinsbindung. Neben dem Sollzins zählen effektiver Jahreszins, neue Monatsrate, Tilgungsoptionen und mögliche Kosten des Bankwechsels. Ein Forward-Darlehen kann früh Planungssicherheit schaffen, sollte aber mitsamt seinem Preis gegen spätere Angebote abgewogen werden.
Beispiel für die neue Anfangsrate
Berechne für dieselbe Restschuld zwei Anschlusszins-Szenarien mit gleicher anfänglicher Tilgung. Vergleiche nicht nur die neue Rate, sondern auch die Restschuld am Ende der neuen Bindung. Die Beispielwerte sind feste Annahmen und keine Aussage darüber, welche Konditionen eine Bank später anbieten wird.
Haushalt und Zeitplan erneut prüfen
Seit dem ersten Immobilienkauf können sich Einkommen, Ausgaben und Objektkosten geändert haben. Plane die Anschlussrate anhand des aktuellen Haushalts und eines Puffers, nicht anhand eines zehn Jahre alten Budgets. Sammle Unterlagen frühzeitig und beachte Kündigungs- und Angebotsfristen. Weder die bisherige Bank noch ein neuer Anbieter muss heute schon bestimmte künftige Konditionen zusagen.
Welche Fehler entstehen beim Rechnen?
Ein häufiger Fehler ist, die neue Rate mit der ursprünglichen Darlehenssumme zu berechnen. Ebenso irreführend ist es, Angebote mit unterschiedlichen Restschulden oder Terminen nebeneinanderzustellen. Dokumentiere die verwendeten Werte und rechne auch einen ungünstigeren Anschlusszins durch, bevor du die monatliche Belastung einordnest.
Anfangsrate im Modell
Die Anfangsrate stammt aus Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Die Werte sind Modellannahmen, keine aktuellen Bankangebote.
| Szenario | Darlehen | Sollzins / Tilgung | Anfangsrate |
|---|---|---|---|
| Niedrigerer Sollzins | 180.000 € | 4 % / 2 % | 900,00 € |
| Höherer Sollzins | 180.000 € | 6 % / 2 % | 1.200,00 € |
Wie viel Monatsrate kostet die Anschlussfinanzierung?
Aus 300.000 € Ausgangsdarlehen, 3,5 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung bleiben im Modell nach 10 Jahren 228.284 € Restschuld. Ohne Sondertilgung, Gebühren oder KfW wird dieser ungerundete Saldo anschließend neu finanziert. Die Zinsen unten sind Stressszenarien, keine Prognosen. Die neue Anfangstilgung beträgt jeweils 2 %.
Neue Anfangsraten auf dieselbe Restschuld; Eurobeträge gerundet
| Restschuld | Anschlusszins | Neue Tilgung | Neue Monatsrate / Beispiel öffnen |
|---|---|---|---|
| 228.284 € | 3 % | 2 % | 951,18 € |
| 228.284 € | 5 % | 2 % | 1.331,66 € |
| 228.284 € | 7 % | 2 % | 1.712,13 € |
Vergleiche die neue Rate einschließlich Eigentümerkosten mit deinem Haushaltsbudget. Der Ablauf am Ende der Zinsbindung erklärt Vorbereitung, Bankwechsel und Rückzahlung; der Restschuld-Rechner zeigt den bisherigen Tilgungsverlauf.
Stresstest und tatsächliches Angebot getrennt lesen
Ein Stresstest beantwortet, welche Rate dein Haushalt bei einem selbst gewählten höheren Zins tragen müsste. Er sagt nicht, welchen Zins du erhalten wirst. Verwende für die Entscheidung anschließend aktuelle Angebote mit derselben Restschuld und vergleiche auch die erwarteten Salden am Ende der neuen Bindung.
Falls du eine niedrigere Tilgung brauchst, prüfe, was das für deine weitere Laufzeit bedeutet. Eine kleine Anschlussrate kann eine größere Schuld in spätere Lebensphasen verschieben. Stelle dem ein realistisches Budget für Erwerbsphase und Ruhestand gegenüber, ohne künftige Einkünfte oder einen Immobilienverkauf als sicher anzunehmen.
Dein nächster Schritt
- Sonderzahlungen vor dem Anschluss vom Saldo abziehen.
- Mehrere Anschlusszinsen mit identischer Schuld rechnen.
- Neue Tilgung und verbleibenden Zeithorizont prüfen.
Häufige Fragen zu diesem Thema
Soll ich wieder mit dem ursprünglichen Darlehensbetrag rechnen?
Nein. Ausgangspunkt ist der Saldo zum Anschluss abzüglich geplanter eigener Rückzahlung, gegebenenfalls zuzüglich tatsächlich mitfinanzierter Kosten. Der ursprüngliche Kreditbetrag würde die neue Rate meist falsch darstellen.
Kann ich die bisherige Monatsrate beibehalten?
Das hängt vom neuen Zins und der vereinbarten Tilgung ab. Wenn der Zins steigt, bleibt bei derselben Rate weniger für die Tilgung. Eine vertraglich mögliche Gestaltung muss trotzdem zur gewünschten Rückzahlung und zum Haushalt passen.
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Restschuld nutzen
Ändere die Annahmen im passenden Rechner und vergleiche Monatsrate, Restschuld oder Vermögen über denselben Zeitraum.
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