Anschlussfinanzierung: Was passiert mit der Restschuld?
Bei einer Anschlussfinanzierung wird die nach der bisherigen Zinsbindung offene Schuld zu neuen Bedingungen weitergeführt. Maßgeblich sind der tatsächliche Saldo, der neue Sollzins und eine wieder tragbare Tilgung.
Mit dem richtigen Saldo starten
Nimm die Restschuld zum vorgesehenen Anschlussdatum aus dem aktuellen Tilgungsplan oder einer Abrechnung der Bank. Berücksichtige bis dahin geplante reguläre Zahlungen und vertraglich erlaubte Sondertilgungen. Ursprünglicher Kaufpreis und ursprüngliche Darlehenssumme sind für das neue Angebot nicht mehr die passende Basis. Eigenmittel können den neu benötigten Kredit zusätzlich reduzieren.
Angebote auf derselben Grundlage prüfen
Vergleiche Prolongation bei der bisherigen Bank und Umschuldung nur mit gleichem Auszahlungsdatum, gleicher Restschuld und vergleichbarer Zinsbindung. Neben dem Sollzins zählen effektiver Jahreszins, neue Monatsrate, Tilgungsoptionen und mögliche Kosten des Bankwechsels. Ein Forward-Darlehen kann früh Planungssicherheit schaffen, sollte aber mitsamt seinem Preis gegen spätere Angebote abgewogen werden.
Beispiel für die neue Anfangsrate
Berechne für dieselbe Restschuld zwei Anschlusszins-Szenarien mit gleicher anfänglicher Tilgung. Vergleiche nicht nur die neue Rate, sondern auch die Restschuld am Ende der neuen Bindung. Die Beispielwerte sind feste Annahmen und keine Aussage darüber, welche Konditionen eine Bank später anbieten wird.
Haushalt und Zeitplan erneut prüfen
Seit dem ersten Immobilienkauf können sich Einkommen, Ausgaben und Objektkosten geändert haben. Plane die Anschlussrate anhand des aktuellen Haushalts und eines Puffers, nicht anhand eines zehn Jahre alten Budgets. Sammle Unterlagen frühzeitig und beachte Kündigungs- und Angebotsfristen. Weder die bisherige Bank noch ein neuer Anbieter muss heute schon bestimmte künftige Konditionen zusagen.
Welche Fehler entstehen beim Rechnen?
Ein häufiger Fehler ist, die neue Rate mit der ursprünglichen Darlehenssumme zu berechnen. Ebenso irreführend ist es, Angebote mit unterschiedlichen Restschulden oder Terminen nebeneinanderzustellen. Dokumentiere die verwendeten Werte und rechne auch einen ungünstigeren Anschlusszins durch, bevor du die monatliche Belastung einordnest.
Anfangsrate im Modell
Die Anfangsrate stammt aus Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Die Werte sind Modellannahmen, keine aktuellen Bankangebote.
| Szenario | Darlehen | Sollzins / Tilgung | Anfangsrate |
|---|---|---|---|
| Niedrigerer Sollzins | 180.000 € | 4 % / 2 % | 900,00 € |
| Höherer Sollzins | 180.000 € | 6 % / 2 % | 1.200,00 € |
Restschuld nutzen
Ändere die Annahmen im passenden Rechner und vergleiche Monatsrate, Restschuld oder Vermögen über denselben Zeitraum.
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