Wie vergleicht man Baufinanzierungsangebote richtig?
Ein fairer Vergleich beginnt mit denselben Ausgangsdaten. Verschiedene Darlehenssummen, Tilgungen oder Zinsbindungen können eine scheinbar günstigere Rate erzeugen, obwohl die spätere Restschuld und Kostenlage schlechter sind.
Diese Angaben gehören nebeneinander auf ein Vergleichsblatt
Die Tabelle lässt sich seitlich verschieben.
| Angabe | Warum sie zählt | So wird der Vergleich fair |
|---|---|---|
| Auszahlung und Darlehen | Zeigt den tatsächlich gedeckten Bedarf | Gleiches Projekt und dieselben Eigenmittel |
| Zins und Rate | Zeigt Kreditpreis und laufende Belastung | Sollzins, Effektivzins und Tilgung getrennt notieren |
| Endsaldo | Zeigt die noch offene Verpflichtung | Gemeinsames Datum und gleiche Zusatzraten |
| Vertragsrechte | Bestimmen spätere Handlungsmöglichkeiten | Sondertilgung und Tilgungswechsel konkret prüfen |
Vergleichsbasis festlegen
Lege Kaufpreis, Eigenkapital, Nebenkosten und damit den benötigten Darlehensbetrag für alle Angebote identisch fest. Notiere Auszahlungsdatum und geplante Nutzung. Wenn Förderdarlehen beteiligt sind, stelle ihren Zins und Tilgungsbeginn separat dar. Erst danach sind Unterschiede zwischen Bankangeboten aussagekräftig. Ein Angebot mit kleinerer Darlehenssumme ist kein fairer Preisvergleich.
Mehr als den angezeigten Zins lesen
Vergleiche Sollzins und effektiven Jahreszins, aber auch anfängliche Tilgung, Zinsbindung, Bereitstellungszinsen, mögliche Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel. Prüfe, ob Gebühren oder Versicherungen an Bedingungen geknüpft sind. Niedrige Anfangsraten können aus niedriger Tilgung stammen; sie senken die heutige Belastung und erhöhen zugleich häufig die verbleibende Schuld.
Gleicher Stichtag für Rate und Restschuld
Stelle die Angebote in einer Tabelle gegenüber: Anfangsrate, bis zu einem gemeinsamen Datum gezahlte Beträge, davon Zinsen, und Restschuld an diesem Datum. Bei unterschiedlichen Zinsbindungen darfst du die Restschulden am jeweiligen Ende nicht unkommentiert vergleichen. Rechne nach Ablauf einer kürzeren Bindung mit mehreren möglichen Anschlusszinsen statt mit einem sicheren Zukunftswert.
Beispiel für eine versteckte Verschiebung
Vergleiche zwei Darlehen mit gleichem Betrag und gleichem Sollzins, aber unterschiedlicher anfänglicher Tilgung. Die niedrigere Tilgung reduziert die Startrate; die höhere Tilgung verringert die Restschuld schneller. Beide Ergebnisse müssen aus demselben Berechnungskern stammen, damit eine niedrigere Rate nicht irrtümlich als günstigerer Gesamtkredit gelesen wird.
Eine kurze Angebots-Checkliste
Notiere für jedes Angebot Darlehenssumme, Sollzins, effektiven Jahreszins, Zinsbindung, anfängliche Tilgung, Rate und Restschuld zu demselben Datum. Ergänze Bereitstellungszinsen, Sondertilgungsrechte und mögliche Wechselkosten. Fehlt eine dieser Angaben, frage nach, statt die Lücke mit einer vermeintlich günstigen Monatsrate zu überdecken.
Tilgungsverlauf im Modell
Jede Zeile verwendet denselben WohnMathe Tilgungskern. Der Sollzins bleibt im gezeigten Zeitraum konstant; Förderdarlehen und Gebühren sind nicht enthalten.
| Szenario | Darlehen / Sollzins | Anfangstilgung / Zeitraum | Monatsrate | Restschuld | Gezahlte Zinsen |
|---|---|---|---|---|---|
| Niedrigere Tilgung | 300.000 € / 3,5 % | 1 % / 10 Jahre | 1.125,00 € | 264.142 € | 99.142 € |
| Höhere Tilgung | 300.000 € / 3,5 % | 2 % / 10 Jahre | 1.375,00 € | 228.284 € | 93.284 € |
Ein gemeinsamer Stichtag macht Unterschiede sichtbar
Vergleiche ein zehnjähriges und ein fünfzehnjähriges Angebot nicht allein anhand der Zinskosten bis zu ihrem jeweiligen Ende. Das längere Angebot enthält zusätzliche Nutzungs- und Zahlungsjahre. Wähle zunächst einen gemeinsamen Zeitpunkt und betrachte dort geleistete Zahlungen, Zinskosten und Restschuld. Das zusätzliche Anschlussrisiko der kürzeren Bindung bleibt gesondert zu prüfen.
Ein Rechenmodell kann Vertragsdetails nicht aus dem Namen einer Bank ableiten. Übernimm die Konditionen selbst und prüfe Unterlagen zu Bereitstellung, Auszahlung, Gebühren und Flexibilität. WohnMathe vergleicht deine Eingaben; es liefert keine vollständige Marktübersicht oder automatisch abgerufene Bankangebote.
Dein nächster Schritt
- Gleichen Nettobedarf und Auszahlungszeitpunkt vorgeben.
- Identische zusätzliche Rückzahlungen unterstellen.
- Nicht modellierte Kosten im schriftlichen Angebot ergänzen.
Häufige Fragen zu diesem Thema
Ist das Angebot mit der kleinsten Rate günstiger?
Nicht unbedingt. Eine geringere Tilgung senkt die Rate und kann den späteren Saldo erhöhen. Vergleiche deshalb, wie viel Zins bezahlt wurde und wie viel Schuld am gemeinsamen Stichtag noch offen ist.
Reicht es, die Zinskosten und Restschuld zu addieren?
Diese Größen zeigen verschiedene Aspekte der Finanzierung. Für einen vollständigen wirtschaftlichen Vergleich gehören auch bisherige Einzahlungen, zeitliche Unterschiede und nicht modellierte Kosten dazu. Die Summe allein ist kein allgemeingültiger Gesamtpreis.
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Ändere die Annahmen im passenden Rechner und vergleiche Monatsrate, Restschuld oder Vermögen über denselben Zeitraum.
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