Vier kompakte Artikel erklären die Zahlen, die bei einer Immobilienfinanzierung in Deutschland besonders häufig verwechselt oder unterschätzt werden.
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Artikel 01 · Monatsrate
Wie wird die Monatsrate einer Baufinanzierung berechnet?
Die meisten privaten Immobilienkredite in Deutschland sind Annuitätendarlehen. Während der vereinbarten Zinsbindung bleibt die Monatsrate grundsätzlich gleich. Sie besteht aus einem Zinsanteil für das geliehene Geld und einem Tilgungsanteil, der die Darlehensschuld reduziert.
Die einfache Startformel
Für eine erste Orientierung lässt sich die anfängliche Monatsrate so schätzen: Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Die Prozentsätze werden dabei als Jahreswerte eingesetzt. Diese Formel beschreibt den Start der Finanzierung; der genaue Tilgungsplan berücksichtigt jede einzelne Zahlung.
Im ersten Monat entfallen rund 875 € auf Zinsen und 500 € auf Tilgung. Nach jeder Tilgung sinkt die Restschuld. Dadurch fällt im nächsten Monat etwas weniger Zins an und etwas mehr von der unveränderten Rate tilgt das Darlehen.
Was verändert die tatsächliche Belastung?
Neben Darlehenssumme, Sollzins und Tilgung zählen Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel und der Auszahlungszeitpunkt. Zur Haushaltsbelastung gehören außerdem Eigentümerkosten wie Instandhaltung, Versicherungen, Grundsteuer und gegebenenfalls Hausgeld. Eine tragfähige Rate ist deshalb nicht nur mathematisch korrekt, sondern lässt im Monatsbudget eine Reserve.
Vor der Entscheidung prüfen
Bleibt die Rate auch ohne Bonus oder Sonderzahlung tragbar?
Wie hoch ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung?
Bleibt zusätzlich Geld für Eigentümerkosten und Unvorhergesehenes?
Sollzins, Tilgung und Effektivzins: Was ist der Unterschied?
Die drei Angaben stehen oft direkt nebeneinander, beantworten aber unterschiedliche Fragen. Wer Kreditangebote vergleicht, sollte sie deshalb nicht gegeneinander austauschen.
Sollzins
Der Sollzins ist der vertragliche Zinssatz, mit dem die Bank die laufenden Zinsen auf die jeweilige Restschuld berechnet. Ist er für einen Zeitraum fest vereinbart, spricht man von der Sollzinsbindung.
Tilgung
Die Tilgung ist keine zusätzliche Gebühr, sondern die Rückzahlung des geliehenen Kapitals. Die anfängliche Tilgung beschreibt den Tilgungsanteil zu Beginn. Bei einer konstanten Annuität wächst dieser Anteil, während der Zinsanteil sinkt.
Effektiver Jahreszins
Der effektive Jahreszins bildet den Sollzins zusammen mit bestimmten gesetzlich einzubeziehenden Kosten und dem zeitlichen Ablauf der Zahlungen ab. Er hilft beim Preisvergleich, wenn Darlehensbetrag, Zinsbindung, Tilgung und Auszahlungsbedingungen vergleichbar sind.
Welche Zahl eignet sich wofür?
Für die laufende Zinsberechnung ist der Sollzins entscheidend. Für Rückzahlungstempo und Restschuld ist die Tilgung zentral. Zum Kostenvergleich ähnlich aufgebauter Angebote ist der effektive Jahreszins hilfreicher. Trotzdem ersetzt auch er keinen Blick auf Rate, Restschuld, Gesamtlaufzeit, Bereitstellungszinsen, Sondertilgungsrechte und Bedingungen einer vorzeitigen Rückzahlung.
VergleichsregelVergleichen Sie Angebote nur mit denselben Eckdaten. Ein niedrigerer Effektivzins kann irreführend wirken, wenn zugleich Tilgung, Zinsbindung oder Auszahlungszeitpunkt abweichen.
Artikel 03 · Immobilienkauf
Welche Bestandteile gehören zu den Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten werden zusätzlich zum eigentlichen Immobilienpreis fällig. Sie erhöhen den Kapitalbedarf, schaffen aber in der Regel keinen gleich hohen Wiederverkaufswert. Deshalb sollten sie von Anfang an separat geplant werden.
Grunderwerbsteuer
Sie wird grundsätzlich auf die Gegenleistung für den Grundstückserwerb berechnet. Der Steuersatz wird vom Bundesland festgelegt und liegt derzeit je nach Land zwischen 3,5 % und 6,5 %. Maßgeblich sind Objektstandort, Vertragsgestaltung und Steuerbescheid.
Notar und Grundbuch
Der Grundstückskauf muss notariell beurkundet werden. Zusätzlich entstehen Gebühren für Vollzug, Grundbuch und häufig die Bestellung einer Grundschuld. Die Gebühren folgen gesetzlichen Vorgaben; pauschale Prozentwerte sind nur Näherungen.
Maklerprovision
Eine Provision fällt nur an, wenn ein Makler beteiligt ist. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten für Verbraucher gesetzliche Regeln zur Verteilung der Provision. Der tatsächliche Käuferanteil ergibt sich aus Auftrag, Vertrag und Anwendungsbereich der Regelung.
Weitere mögliche Kosten
Je nach Objekt können Gutachten, Vermessung, Finanzierungskosten, Modernisierung, Umzug oder eine Zwischenfinanzierung hinzukommen. Bei Eigentumswohnungen sind außerdem Hausgeld, Rücklage und mögliche Sonderumlagen zu prüfen.
PlanungslogikKaufpreis + Kaufnebenkosten + Modernisierung = Gesamtkosten des Vorhabens
Davon werden das tatsächlich einsetzbare Eigenkapital und gegebenenfalls andere sichere Mittel abgezogen. Eine Liquiditätsreserve sollte nicht gleichzeitig als Eigenkapital und als späterer Sicherheitspuffer gerechnet werden.
Welche Risiken entstehen bei der Anschlussfinanzierung?
Am Ende der Sollzinsbindung ist ein Annuitätendarlehen häufig noch nicht vollständig zurückgezahlt. Die verbleibende Restschuld benötigt dann eine Anschlussfinanzierung. Deren Konditionen stehen beim ursprünglichen Vertragsabschluss meist noch nicht fest.
Das zentrale Risiko: neue Zinsen auf eine hohe Restschuld
Steigt das Marktzinsniveau, kann dieselbe Restschuld eine deutlich höhere Monatsrate verursachen. Bei 250.000 € Restschuld ergeben 2 % Sollzins plus 2 % Tilgung zunächst rund 833 € monatlich. Bei 5 % Sollzins plus derselben Tilgung wären es rund 1.458 € – etwa 625 € mehr pro Monat. Das Beispiel ist eine vereinfachte Orientierung, kein Angebot.
Zinsänderungsrisiko
Der zukünftige Sollzins kann höher sein als heute.
Restschuldrisiko
Niedrige Tilgung lässt einen größeren Betrag neu finanzieren.
Bonitäts- und Objektprüfung
Bank, Einkommen und Immobilienwert werden erneut relevant.
Zeitdruck
Wer spät vergleicht, hat weniger Auswahl und Verhandlungsspielraum.
Wie lässt sich das Risiko begrenzen?
Eine höhere anfängliche Tilgung, realistische Sondertilgungen und eine zur eigenen Risikotoleranz passende Zinsbindung reduzieren die Restschuld oder verschieben das Zinsrisiko. Spätestens einige Monate vor Ablauf sollten Prolongation, Umschuldung und gegebenenfalls ein Forward-Darlehen auf derselben Grundlage verglichen werden. Entscheidend ist nicht nur der neue Zinssatz, sondern die Rate bei gewünschter Tilgung und die verbleibende Gesamtlaufzeit.
Stress-Test
Restschuld zum Ende der Zinsbindung berechnen.
Neue Rate mit mehreren höheren Zinssätzen simulieren.
Prüfen, ob die Rate auch bei geringerem Haushaltseinkommen tragbar bleibt.
Die Artikel dienen der allgemeinen Orientierung. Sie ersetzen weder ein Kreditangebot noch individuelle Finanz-, Rechts- oder Steuerberatung. Konditionen und rechtliche Details müssen für den konkreten Einzelfall geprüft werden.
Die eigenen Annahmen durchrechnen
Nutzen Sie Monatsrate, Kaufbudget, Restschuld und Vergleich mit denselben Eingaben.